ENTREGA DAS CHAVES É EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. NÃO SIMPLESMENTE HABITE-SE

HABITE-SE NÃO SIGNIFICA ENTREGA DAS CHAVES
Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.imovelatrasado.blogspot.com

Numa decisão altamente questionável, uma juíza de São Paulo entendeu que a data da entrega das chaves coincidia com a data do habite-se.

Equivocou-se, concessa venia, a Magistrada Paulista.

Explico:

O “Habite-se” é um instituto de Direito ADMINISTRATIVO e de Direito URBANÍSTICO e assim deve ser entendido, não podendo regular relações de cunho consumerista.

De forma que o controle administrativo das condições gerais do prédio inacabado, bem como questões sanitárias e de trânsito e impactos de vizinhança é exercido pelo poder municipal através de licenças prévias.

Ademais, no caso de construções edilícias, o art. 44 da Lei 4591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”.

Assim, a lei 4591/65 é clara : habite-se não é entrega das chaves !

O habite-se é apenas uma certidão da prefeitura atestando que a edificação está regular, necessário para o registro em cartório.Dessarte que após a concessão do habite-se, o condomínio tem apenas as condições de existir juridicamente, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Isso não significa que, com o habite-se, as unidades autônomas já estejam individualmente prontas para a entrega ao adquirente.

Na realidade, entre o habite-se e a última vistoria do imóvel podem se passar meses e meses !! O consumidor não pode simplesmente ficar esperando a boa vontade da construtora no agendamento da vistoria final. Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo do imóvel, ou seja, quando o imóvel estiver liberado para que o adquirente possa nele morar ou alugar sua unidade, ou, somente após a última vistoria é que se pode afirmar terem sido as chaves entregues.

Tanto isso é verdade que apenas após essa entrega das chaves é que podem ser cobradas as despesas condominiais e outras despesas referentes á unidade do empreendimento.


Até aquele momento, a construtora ainda pode adentrar ao imóvel, para promover ajustes, finalizações e arremates. Portanto, a posse da unidade é, de fato, muito mais dela do que do novo morador.

Assim, repise-se, mesmo que conste em contrato : o habite-se não se confunde com a entrega das chaves.

Sendo portanto, uma relação entre o construtor e a prefeitura de mera regularidade da construção. A concessão de tal licença sequer leva em conta a individualização da unidade em prol do adquirente.
Tanto que nos ensina Bernard Anton Fuldauer em sua tese “A NATUREZA JURÍDICA DAS LICENÇAS AMBIENTAIS E URBANÍSTICAS” : “O poder público deve se utilizar dos regulamentos para promover o exercício dos direitos e também controlar os abusos em prejuízo da coletividade. Este poder de polícia administrativa é exercido de forma corretiva e preventiva. É atribuição da administração o controle prévio das atividades que causam impactos, como dispõe lei 6.938/81, através das licenças.”

O TJSP também não confunde a entrega das chaves com o habite-se :

COMPRA E VENDA - IMISSÃO NA POSSE – AÇÃO JULGADA PROCEDENTE - PRELIMINARES DE NULIDADE, ILEGITIMIDADE ATIVA E IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO AFASTADAS - Ré que não entregou no prazo previsto o imóvel em condições de habitabilidade - Entrega das chaves que, no caso, não se confunde com o "habite-se" - Autores que cumpriram a sua obrigação contratual (...) - Recurso improvido. TJ-SP Apelação Cível 994.05.094177-7 , Relator(a): Fábio Quadros - Julgamento: 12/08/2010 - Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 25/08/2010

Por ser de recente prolação, merece transcrição parte do acórdão relatado pelo MM Fábio Quadros, cuja ementa se citou acima :

“A apelada em correspondência encaminhada aos apelados afirmou que a data da entrega das chaves era a data do "habite-se", ocorrida em 10/05/2004, e que desde essa data o imóvel estava à disposição dos apelados. Por sua vez os apelados em resposta à correspondência anteriormente referida também encaminharam missiva a apelante, na qual informam que a vistoria só foi efetivada em 24/05/2004 conforme agendado pela própria ré e que conforme essa vistoria o imóvel (apartamento 182 do Edifício Memphis) ainda não estava em condições de ser entregue. Nesse ponto, leitura do item 10.04 do contrato dá conta de que a entrega das chaves poderia coincidir com o "habite-se" (...) Não foi o que aconteceu, pois ainda existiam obras de acabamento a serem realizadas no próprio apartamento, situação não contestada pela apelante(...).Ainda que se sustente que esta cláusula permitiria à construtora cobrar valor em pecúnia dos autores, entendo que também a cobrança dessa correção monetária só poderia ser feita após a entrega das chaves do imóvel prometido à venda, na medida em que intrinsecamente relacionada à entrega do apartamento dado como parte do pagamento, em relação ao qual a referida entrega das chaves é pressuposto indispensável. (...) Ante o exposto, rejeitadas as preliminares, nego provimento ao recurso. TJ-SP Apelação Cível 994.05.094177-7 , Relator(a): Fábio Quadros - Julgamento: 12/08/2010 - Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 25/08/2010

REPRODUÇÃO AUTORIZADA DESDE DE QUE CITADA FONTE E AUTOR
Vanessa Baggio www.obraatrasada.blogspot.com