sexta-feira, 20 de dezembro de 2013

RECONHECIMENTO DA ILEGALIDADE DE 180 DIAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS POR CAUSA DO ATRASO

MAIS UMA EXCELENTE SENTENÇA QUE MERECE SER COMPARTILHADA – CONSTRUTORA MUDAR – ÔNIX – RECONHECIMENTO DA ILEGALIDADE DE 180 DIAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS POR CAUSA DO ATRASO E DA INVASÃO DO IMOVEL – DANOS MATERIAIS E DEVOLUÇÃO DA SATI – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR - - Processo nº: 0064191-31.2012.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Rescisão / Resolução requerido: Mudar Incporporaçoes Imobiliarias Ltda - Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE esta ação movida por A(..) em face de MUDAR INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS S.A para o fim de declarar nula a cláusula 24 de tolerância (fls. 92), condenar a ré a pagar o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de danos materiais, e R$15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais, bem como ao pagamento de multa equivalente a 0,5% do preço da unidade por cada mês de atraso, de acordo com a cláusula 23, limitado a 10% do valor da compra (fls. 92), além de determinar a restituição dos valores cobrados sob a rubrica de SATI, incidindo correção monetária pelo índice da tabela prática do TJSP e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, cessando a incidência de juros de mora e correção monetária sobre o saldo da dívida até a efetiva entrega das chaves do imóvel, confirmando, assim, a decisão que antecipou os efeitos da tutela a fls. 177/178. Advogada : Vanessa Baggio OABSP 211.887 www.apartamentoatrasado.blogspot.com

sexta-feira, 8 de fevereiro de 2013

LIMINAR PARA SUSPENSÃO DO JUROS PRÉ-CHAVES


LIMINAR PARA SUSPENSÃO DO JUROS PRÉ-CHAVES - INNOVA BLUE - BAGGIO ADVOCACIA

·         Publicado por Dra. Vanessa Baggio em 8 fevereiro 2013 às 16:07

Decisão de um cliente do Innova, - favorável - que pode ser usada em outros casos.

Fóruns Regionais e Distritais II - Santo Amaro e Ibirapuera JUÍZO DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL JUIZ(A) DE DIREITO REGINA DE OLIVEIRA MARQUES ESCRIVÃ(O) JUDICIAL SUELI MARIA IGINO SILVA FRANZIN EDITAL DE INTIMAÇÃO DE ADVOGADOS RELAÇÃO Nº 0041/2013----------------------------------------------Processo 0005745-04.2013.8.26.0002 - Procedimento Ordinário - Perdas e DanosPor isso, compartilhamos :(...)Ora, no caso em questão a admissão de incidência de juros ao débito, em razão do atraso da entrega provocado pela própria ré, caracterizaria indevido prejuízo aos autores, e enriquecimento sem causa da requerida, o que é vedado por nosso Direito. Assim, defiro parcialmente a tutela antecipada para determinar à ré que exclua do preço do imóvel (parte B) os juros eventualmente aplicados até a efetiva entrega do bem ou obtenção do habite-se . O descumprimento da decisão implicará a imposição de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), que vigorará por 60(sessenta) dias, após o que a questão será resolvida em perdas e danos, sem prejuízo da execução da multa. Oficie-se, se necessário. 3 No mais, citese e intime-se com urgência. Int. - ADV: VANESSA BAGGIO LOPES DE SOUZA (OAB 211887/SP)

sábado, 15 de dezembro de 2012

CORAJOSO JUIZ DE SÃO PAULO DECLARA ILEGAL CORRETAGEM E CM REPASSE


Por Vanessa Baggio (Advogada)

 

As decisões judiciais ainda não são unânimes, mas, aos poucos os juízes estão sendo alertados para o verdadeiro “conluio criminoso” entre as construtoras e intermediadoras de vendas de imóveis na planta.

 

Não é a CORRETAGEM em si que é ilegal, mas a forma como ela é “repassada” ao adquirente, como típica venda casada, ou, simplesmente, como “parte da entrada do imóvel” – o que demonstra claramente o ardil imposto ao consumidor que está prestes a realizar o sonho da casa própria.

 

O mesmo vem ocorrendo, no Judiciário, com o reconhecimento da ilegalidade dos “juros pré-chaves”,  “juros no pé”, “CM Repasse” ou qualquer outra modalidade de juros imposta antes da entrega das chaves do imóvel e do efetivo financiamento bancário do imóvel. Cada construtora chama de um jeito, mas cobrar do consumidor ou repassar os custos do financiamento que a construtora fez com o banco para o adquirente é um verdadeiro absurdo.

 

As duas práticas acima referidas vinham sendo aceitas pelos Tribunais, pois são “comuns” nos contratos com as construtoras, mas a situação anda mudando, pois, apesar de ser praxe a imposição de tais contratações, a prática é abusiva, ilegal e há muito tempo já rechaçada pelo Código de Defesa do Consumidor.

 

A questão é bastante simplória :

 

O que é correção monetária? É o valor devido por quem usa o dinheiro de outrem a fim de que o mesmo não seja perecido pela desvalorização da moeda, correto? Pois bem : por acaso os consumidores utilizaram-se de dinheiro da construtora ou foi a construtora quem usou dinheiro dos consumidores?

E o que são juros? É o valor devido por quem usa o dinheiro (ou crédito) de outrem em proveito próprio, a fim de que o mutuante receba uma “remuneração” pelo uso desse capital. Pois bem: por acaso os adquirentes utilizaram-se de dinheiro da construtora ou foi a construtora que usou dinheiro dos adquirentes?

Ainda mais grave fica a situação quando esses juros continuam sendo cobrados e, na verdade, quem está em atraso é a construtora. Nesse caso nem os juros remuneratórios nem mesmo o INCC são devidos !

 

Por que o consumidor teria que pagar juros “do próprio dinheiro” por causa do atraso da construtora ?? É insano reconhecer que só porque tal cobrança consta em contrato possa ser tida como legal. E é justamente isso que os juízes, alertados pelas mais recentes teses dos escritórios especialistas, tem percebido nas ações propostas contra as construtoras.

 

 

 

Já no que diz respeito à taxa SATI (SAT, TI ou ASSESSORIA IMOBILIÁRIA) e as comissões de corretores, bem como os “demais serviços técnicostais valores devem ser pagos pela construtora que contratou tais serviços, ou seja, pelo vendedor do imóvel, não devendo ser suportada pelo consumidor, muito embora, como já se disse seja essa a prática do mercado imobiliário, que, inobstante, se mostra totalmente ilegal.

Na maioria das vezes, o adquirente chega no stand de vendas e o corretor já está lá... ou seja, não é comprador quem contrata os serviços e sim a construtora!

Mas, infelizmente, na prática, quem acaba pagando a comissão ? O adquirente... e o pior ocorre quando essa contratação é camuflada, pois é comum os corretores dizerem que o valor “faz parte da entrada do imóvel”.

Já não era sem tempo, mas também em relação a essa venda casada,  os juízes já estão decidindo em favor do consumidor.

A decisão que vamos divulgar agora ilustra bem essa mudança de pensamento que, após árduo trabalhos dos especialistas na matéria, vem sendo adotada pelo Judiciário.

Eis as palavras do corajoso juiz Danilo Mansano Barioni sobre as ilegalidades da Construtora em uma ação (Processo nº: 0171499-29.2012.8.26.0100 – SP) recente, de Dezembro de 2012 :

 

Não é assim que a banda toca, ao menos não no coreto do Código de Defesa do Consumidor.”

 

Ainda, a prática espúria conjunta de construtoras, corretoras, administradoras, imobiliárias e empresas de suposta mediação e assessoria técnica de “empurrar goela abaixo” do consumidor serviços vinculados ao contrato de compra e venda de imóvel não é nova”

 

Por causa do brilhantismo da decisão, alguns de seus trechos merecem o devido destaque :

 

Processo nº: 0171499-29.2012.8.26.0100

Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Interpretação / Revisão de Contrato

Requerente: Anderson dos Santos

Requerido: (OMITIDO)

Advogada : Vanessa Baggio  -OAB SP 211887

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Danilo Mansano Barioni

 

(...)A relação estabelecida nos autos é de consumo, não

há dúvida. O documento de fls. 52, qual seja, a proposta de preço e condições de

pagamento do apartamento adquirido pelo autor, chamariz para as vendas e que

determina o fechamento do negócio, efetivamente, antes mesmo da assinatura do

contrato, é firmado em papel timbrado da (OMITIDO), ou seja, da ré.

 

Obviamente isto não é feito sem propósito.

 

Sabe a ré que, que se arvora à condição de uma das maiores incorporadoras da América Latina, que assim inspira credibilidade nos consumidores, credibilidade esta determinante à consecução do negócio e que não inspirariam as inúmeras sociedades

de propósito específico (SPE) que cria a cada empreendimento novo que pretende

erigir, exatamente no intuito de limitar sua responsabilidade.(...)

O problema não está em criar SPE, pois a tanto estão

autorizadas pela legislação civil.

 

O que não se pode admitir e a lei não autoriza, sobretudo o microssistema erigido pelo CDC, é que a ré se valha de seu nome para divulgar e vender seus empreendimentos e após isto, na hora de eventual responsabilidade, pretenda usar a brecha legal para se ver livre de qualquer

responsabilidade.

 

Não é assim que a banda toca, ao menos não no coreto

do Código de Defesa do Consumidor.

 

Aos bônus da utilização da utilização de sua marca,

seu nome, qual seja, a credibilidade determinante na comercialização dos

empreendimentos, somam-se, inexoravelmente, os ônus, consistentes na

responsabilidade por eventuais danos causados aos consumidores relacionados ao

específico empreendimento.

 

Têm a ré, portanto, legitimidade passiva, para todos

os pedidos, pois o valor da taxa SATI objurgado nestes autos é vinculado ao

compromisso de compra e venda.

 

 (...)

 

Doutra parte, a jurisprudência do E. Superior

Tribunal de Justiça já se pacificou no sentido de que não é devida, por parte das

construtoras, a cobrança dos chamados “juros no pé”, que são os juros

remuneratórios incidentes sobre parcelas que se vencerem durante a fase de

construção da obra.

 

Neste sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. "JUROS NO PÉ". ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO. 1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo. 3. Recurso especial improvido. (STJ, 4ª. T., REsp 670117 / PB, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 14/10/2010

 

 

 Este, em valor a ser aferido em sede de liquidação de sentença, devem ser restituídos.

 

Ainda, a prática espúria conjunta de construtoras, corretoras, administradoras, imobiliárias e empresas de suposta mediação e assessoria técnica de “empurrar goela abaixo” do consumidor serviços vinculados ao contrato de compra e venda de imóvel não é nova, e vem sendo há muito

condenada na jurisprudência, como ilustra o seguinte aresto:

 

Cobrança de serviços de assessoria técnicoimobiliária

(SATI) Ausência de informação clara e precisa sobe o serviço

prestado Cobrança indevida, conforme o art. 31 do CDC. Restituição do valor e

em dobro, conforme o art. 42, parágrafo único, do CDC.” (Ap. 367.321-47-00, 7ª

Câm. Dir. Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, J. 11/11/2009).

 

O autor jamais procurou qualquer corretora, nem

tampouco há comprovação de que lhe tenha sido disponibilizado qualquer serviço de

assessoria técnico imobiliária (SATI), mas sim a ré. Fecharam o negócio e, entre

o calhamaço de documentos que lhe foram apresentados estavam os documentos que dão ar de regularidade formal à contratação dos serviços de corretagem e

assessoria técnico-imobiliária, sobre os quais, na prática, não recebeu qualquer

explicação, orientação, alerta, nada.

(...) A restituição dos valores pagos a este título,

portanto, também se impõe.(...)

 

 

São decisões como essa que nos inspiram a continuar lutando em favor dos consumidores e enfrentando o poderio econômico das construtoras desse país !

 

Vanessa Baggio

quinta-feira, 24 de maio de 2012

JUSTIÇA RECONHECE NULIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS DA CONSTRUTORA

CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES POR VALOR IGUAL A UM ALUGUEL EM IMÓVEL SIMILAR

Por : VANESSA BAGGIO
ADVOGADA – OAB SP 211887 – Fonte : WWW.obraatrasada.blogspot.com

O Juiz da 24° Vara Cível da capital de São Paulo, reconheceu a nulidade da cláusula que permitia à Construtora atrasar o imóvel por 180 dias – sem qualquer justificativa para tanto e condenou a construtora ao pagamento de lucros cessantes equivalentes a uma aluguel por mês de atraso na obra.

O processo foi conduzido pelas Dras Vanessa Baggio e Marcela Brum, do escritório BAGGIO Sociedade de Advogados e abre precedente para ações em todo país.

A decisão de mérito (sentença de Primeiro Grau) foi proferida em tempo recorde – 3 meses - , tendo as advogadas pugnado pelo Julgamento Antecipado do Feito, pedido também acolhido pelo juiz.

A ilegalidade da cláusula de tolerância já vinha sendo defendida há alguns anos e o Ministério Público de São Paulo também insurgiu-se contra ela em Ações Civis Públicas contra construtoras.

Segue trecho da decisão :

Fóruns Centrais Fórum João Mendes Júnior 24ª Vara Cível 24º Ofício Cível Fórum Central Cível João Mendes Júnior - Comarca de São Paulo 583.00.2012.110413 - nº ordem 218/2012 - Procedimento Ordinário - - Sentença nº 1036/2012 registrada em 21/05/2012 no livro nº 898 às Fls. 166/169: Posto isso, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e declaro nula a cláusula 9.1 do contrato celebrado entre as partes, constituindo a ré em mora desde a data de 30 de dezembro de 2010, condenando-a ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes nos termos da cláusula 10.1, com correção monetária pelo índice contratual, a partir da data do inadimplemento, e juros moratórios nos termos do contrato; pagamento dos aluguéis referentes aos meses de atraso, até a entrega efetiva do imóvel, em valor a ser apurado em liquidação por arbitramento, com correção monetária pelo índice contratual, a partir da data do inadimplemento, e juros moratórios nos termos do contrato. (...)- ADV VANESSA BAGGIO LOPES DE SOUZA OAB/SP 211887 - ADV MARCELA DE OLIVEIRA GUERRA OAB/SP 224260 -
FONTE : WWW.obraatrasada.blogspot.com

quarta-feira, 25 de abril de 2012

QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM
EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ??
POR : Vanessa Baggio - Advogada
Fonte : www.imovelatrasado.blogspot.com

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

• Devolução Integral SIMPLES ou EM DOBRO de todos os valores pagos, CORRIGIDOS e CAPITALIZADOS (em caso de distrato ou rescisão)

• Danos Morais (base de 9,3 mil a 82,6 mil *)

• Nulidade da “Cláusula de Atraso” – 180 dias (Caso Fortuito ou Força Maior)

• Nulidade da CM Repasse ou cláusulas que admitem cobrança de juros bancários antes das chaves.

• Multa por DIA de Atraso na Liberação das Chaves ou dos Documentos para o Financiamento

• Congelamento do Saldo Devedor do Financiamento

• Suspensão do Pagamento das Intermediárias e das Chaves

• Recálculo dos Juros cobrados no período Pré-chaves com devolução em DOBRO dos Juros Indevidos ou Amortização do valor do indébito no Saldo Devedor

• Indenização por Lucros Cessantes ou Reembolso de Aluguel, com base em 1% do valor atual do imóvel, POR MÊS de atraso.

• Multa de Mora de 2% do valor atual do imóvel, mais 1% por mês de atraso.

• Reembolso de Despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

• Devolução em DOBRO de Comissões de Corretagem, SATI, Aprovação de Crédito (TAC), Matrícula e Individualização e outras cobranças ilegais de intermediação imobiliária.

• Devolução em DOBRO de Taxas Condominiais cobradas antes da entrega efetiva das chaves.

• Abatimento no preço do imóvel em razão de entrega em desacordo com material publicitário ou problemas com a qualidade da Obra.

sábado, 11 de fevereiro de 2012

JUIZ CONCEDE LIMINAR PARA CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR NO CONDOMÍNIO INTERCLUBE

Por : Vanessa Baggio – fonte : www.obraatrasada.blogspot.com

O escritório BAGGIO Advocacia foi o pioneiro no desenvolvimento da tese do congelamento do saldo devedor em favor dos adquirentes cujos apartamentos estavam com a entrega atrasada.

A última liminar concedida em favor de uma de nossas clientes, do Condomínio Interclube, ocorreu no dia 09.02 e reconheceu o direito da consumidora em não pagar juros de mora enquanto a obra estiver atrasada – desde o primeiro dia prometido para a entrega das chaves.

Para informação dos leitores e aproveitamento da tese para os colegas advogados que seguem nosso blog, segue um breve resumo da tese e da decisão :

A ação foi ajuizada apenas dois dias antes. Processo 1133398 - 6 Vara Cível - João Mendes.

A decisão – que abre precedentes para outros consumidores lesados - também concedeu inversão do ônus da prova em desfavor da construtora e a Justiça Gratuita para a cliente, pois a mesma comprovou que, embora empregada, os juros pré-chaves subiram absurdamente durante o atraso e prejudicaram seu orçamento familiar.

O processo segue para a audiência e ainda aguarda julgamento do mérito para a indenização dos danos morais, materiais e lucros cessantes.

Eis um extrato da decisão :

Despacho Proferido. Vistos. Cuida-se de pedido de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional para o fim de suspender-se os efeitos da mora no pagamento das parcelas de financiamento de imóvel. Alega a parte autora, em síntese, que teria adquirido imóvel mediante financiamento, na planta, mas que, até hoje, transcorridos mais de quatorze meses após termo final para entrega, nem a unidade, nem o edifício como um todo, teriam sido concluídos. Aduz que estaria tendo de residir em condições precárias, mas ainda assim tendo de arcar com parcelas sem que a parte ré tivesse adimplido o contrato. Juntou farta documentação.

O pedido, em sede de cognição não-exauriente, merece acolhimento. Verifico preenchidos os pressupostos da antecipação dos efeitos da tutela previstos no art. 275 do CPC. Inicialmente, ressalto que a relação é evidentemente de consumo, pelo que fica, desde já, INVERTIDO o ônus da prova (...)
Por tais fundamentos, em respeito ao disposto no art. 273, caput, § 1.º e 2.º do Código de Processo Civil, DEFIRO a antecipação dos efeitos da tutela suspender os efeitos da mora desde 12/2010, quando a unidade deveria ter sido entregue à autora, até o final deste processo. (...)

POSTADO POR : Vanessa Baggio – Advogada –

quarta-feira, 16 de novembro de 2011

180 dias de tolerância para entrega das chaves é cláusula ilegal também do ponto de vista do Ministério Público de São Paulo

180 dias de tolerância para entrega das chaves é cláusula ilegal também do ponto de vista do Ministério Público de São Paulo

Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.obraatrasada.blogspot.com

Desde 2003, o escritório BAGGIO ADVOCACIA vem defendendo a tese de que o prazo de tolerância – mesmo que previsto em contrato – para entrega das chaves ao adquirente é ilegal.

Em 2010, o próprio MP especialista em matéria de Direito de Consumo, através de ACP que corre perante a 5° Cível do Fórum João Mendes Junior do TJ de SP (n de ordem 1001/2010) destaca os motivos pelos quais o tal prazo deve ser rechaçado pela Justiça Brasileira.

A petição brilhante do Ilmo Promotor de Justiça do Consumidor Paulo Sergio Cornacchioni , por tratar a matéria de forma cristalina, direta e peremptória, merece destaque nos seguintes trechos :

“nesses negócios de consumo promovidos pela ré não há a fixação em contrato de prazo fatal para o cumprimento da obrigação principal dela, a fornecedora de consumo — a obrigação principal da ré consiste na entrega do imóvel ao consumidor, comumente designada como “entrega das chaves” (...)
Ocupa a fornecedora ré, de tal sorte, posição privilegiada em seu contrato de adesão, pois para sua obrigação principal — entrega do imóvel — não há prazo efetivo; e mesmo considerada a entrega para além da tolerância contratual, não há fixação de multa moratória com o mesmo rigor que se prevê sanção para a mora do consumidor. (...)
O que temos, em síntese, é uma contratação de adesão que privilegia o fornecedor, em detrimento do consumidor, que justamente é a parte vulnerável da relação jurídica (CDC, art. 4°, inc. I), colocado-o assim em desvantagem exagerada.

Essa prática comercial da ré é abusiva e ilegal. (...)

Enfim, intolerável juridicamente que a ré deixe de estipular prazo certo e claro para o cumprimento de suas obrigações, notadamente a obrigação principal do contrato, consistente na entrega do imóvel ao adquirente. (...)

Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado. (...)
A ré, em seu contrato de adesão, ainda tem o desplante de estabelecer a exclusão dos efeitos da mora pela ocorrência (que chama indevidamente de “caso fortuito ou força maior”) (...). A submissão de qualquer empresa à fislicalização da Administração Pública é obrigação e não força maior. Submeter-se à lei e ao poder de polícia do Estado não pode render à ré ou a qualquer fornecedor de consumo a exoneração de obrigações para com seus consumidores.(...)

O Direito positivo não se compadece então com esta sorte de previsão contratual que estipula uma tolerância para a mora do fornecedor. A menos, obviamente, que o mesmo contrato preveja idêntica tolerância também para a mora do consumidor.(...)

O equilíbrio do contrato de adesão de compra e venda pressupõe a imposição de prazo para ambas as partes cumprirem suas respectivas obrigações, mediante instrumentos que documentem tais prazos, assim como a previsão de sanções, em desfavor das duas partes igualmente, para o caso de mora.
Mercê de todo o exposto, o autor pleiteia a procedência desta ação civil pública, com o acolhimento dos seguintes pedidos:

Declaração de nulidade de toda cláusula dos contratos de consumo da ré que a exonere de qualquer forma de suas responsabilidades por eventual mora ou estabeleça em seu favor qualquer tipo de tolerância para a mora na entrega do imóvel (“entrega das chaves”), ou que por qualquer forma expurgue ou mitigue a incidência da multa moratória respectiva, sem que idêntico benefício, com mesma duração, esteja previsto para a mora do consumidor em relação a cada uma das prestações de sua responsabilidade.
Condenação da ré à obrigação de não fazer consistente em doravante se abster, em todos os contratos de venda ou de promessa de venda de imóvel, de estipular cláusula que a exonere de qualquer forma de suas responsabilidades por eventual mora ou estabeleça em seu favor qualquer tipo de tolerância para a mora na entrega do imóvel (“entrega das chaves”), ou que por qualquer forma expurgue ou mitigue a incidência da multa moratória respectiva, sem que idêntico benefício, com mesma duração, seja previsto para a mora do consumidor em relação a cada uma das prestações de sua responsabilidade.(...))

Declaração de nulidade de toda cláusula dos contratos de adesão da ré que fixe multa para o descumprimento de suas obrigações em percentual e bases inferiores àquelas impostas ao consumidor, por colocá-lo em desvantagem exagerada, bem como por ser incompatível com a boa-fé e a eqüidade (Lei 8.078/90, art. 51, IV). (...) (...)São Paulo, 12 de maio de 2010 paulo sérgio cornacchioni - 6° PROMOTOR DE JUSTIÇA DO CONSUMIDOR DO MINISTÉRIO PÚBLICO DE SÃO PAULO

Estamos de olho !!!
Dra Vanessa Baggio

sexta-feira, 11 de novembro de 2011

REPASSE NA PLANTA - CM-REPASSE E JUROS ANTES DAS CHAVE S- ILEGALIDADE

CORREÇÕES DE REPASSE NA PLANTA E JUROS ANTES DAS CHAVES SÃO ILEGAIS E O CONSUMIDOR PODE PEDIR DEVOLUÇÃO EM DOBRO

http://repassenaplanta.blogspot.com/

Por Vanessa Baggio
Advogada

Gostaria de compartilhar com os colegas advogados e com os leitores do blog uma brilhante Decisão de um Magistrado de Campinas abre precedente e explica a abusividade da cobrança dos “Juros no pé” ou “CM Repase”

A decisão pode ser usada em favor dos adquirentes lesados no Brasil !

Até que enfim uma “Justiça Justa” !! no caso da CM Repasse, os chamados “Juros pré-chaves” ou “Juros no pé”.

O Exmo Juiz CARLOS ORTIZ GOMES, de Campinas inaugura um novo tempo de respeito aos Direitos do Consumidor lesados por Construtoras no Tribunal de Justiça Bandeirante.

Seria bom que os colegas magistrados paulistanos pudessem se deter mais ao estudo dessa matéria - a fim de coibir tamanhos desmandos que estão ocorrendo com o adquirente que se organiza financeiramente para um preço e acaba pagando outro valor para a Construtora !!

Vale, portanto, divulgar trechos da decisão, em razão de seu brilhantismo:


114.01.2011.01607 - Declaratória (em geral) – ANTECIPAÇÃO PARCIAL DA TUTELA JURISDICIONAL.

- Vistos etc.

1. Trata-se de ação ordinária, por meio da qual os autores visam:

a) a entrega das chaves do imóvel que adquiriram da ré, em determinado prazo, sob pena de multa;

b) a obstar a requerida de reclamar as penalidades previstas tanto no instrumento de promessa de venda e compra e outras avenças, como no respectivo aditamento;

c) o reconhecimento da nulidade das cláusulas contratuais pertinentes: ao denominado “repasse na planta” e consectários, e “inadimplência - repasse na planta” e “c.m.”; à garantia hipotecária do imóvel pelas dívidas decorrentes de empréstimos feitos pela ré para a construção do empreendimento;

d) a condenação da ré na devolução do que foi pago a título de repasse na planta em dobro, com seus acréscimos.

(...) É o relatório do essencial. DECIDO.

A concessão da antecipação parcial da tutela jurisdicional é medida que se impõe. I. As múltiplas e criativas roupagens concebidas pela G.e outras “Gold”, e algumas outras empreendedoras, para elevar, indevidamente, a contraprestação a cargo do consumidor, no crítico e decisivo momento da entrega das chaves, não devem ser admitidas.

Desta feita, o curioso nome é “repasse na planta” e “c.m. repasse na planta” (fls. 94).

Em um determinado procedimento, do mesmo jaez, o advogado do consumidor, rotulou o expediente de “forca das chaves”. A expressão é um “instantâneo acabado” da oportunidade e da violência do procedimento.

Nesta fase do vínculo, a maior parte dos adquirentes está pagando aluguel, ao mesmo tempo
prestações do imóvel, quase sempre no esgotamento da capacidade financeira. Isso sem falar da enorme ansiedade para finalmente ocupar o sonhado imóvel.

Dessa forma, ameaça de obstar a entrega das chaves, caso o consumidor não se submeta à parcela (“barreira das chaves”), normalmente mina a resistência do comprador, que fará tudo para obter as chaves, até se submeter à condição leonina. É o dinheiro tomado na “bacia das almas” (“Situação dramática, desesperadora, crítica” - cf. “Caldas Aulete Digital” - www.auletedigital.com.br ).

(...)
Quando da oferta, os autores dentre outros elementos, analisados para aceitá-la, certamente, consideraram o preço formado e fixado pelas fornecedoras. Adquiriu-se o imóvel de valor “a”, porque era mais vantajoso do que outra oferta superior (v.g. valor “a” + R$ 20.000,00, ou “a” + R$ 30.000,00). Agora, a pretexto de promoverem a “preservação do equilíbrio econômico e financeiro” (fls. 87), as fornecedoras fazem justamente o inverso: elevam, sem razão, o deslocamento patrimonial a cargo dos consumidores.

Num ambiente de notável estabilidade econômica, não é imaginável supor-se que as experientes fornecedoras não sabiam ou não consideraram os elementos componentes do custo, para a formação do preço. Ilustrando, utilizando como exemplo o futebol, as fornecedoras querem alterar as regras do jogo, aos quarenta e quatro minutos do segundo tempo.

O acréscimo pretendido pelas fornecedoras é ilegal, (...) E os muitos nomes utilizados para o mesmo fim, com o intuito de se camuflar a verdadeira intenção, acaba, paradoxalmente, emprestando maior evidência à ilicitude do procedimento.

(...)

4) Parte mais fraca no contrato, não concordasse em ser espoliada, não receberia a autora as chaves, como colocou a fl. 3, teria que continuar pagando aluguel. Concordou, emitiu três cheques pelos valores correspondentes. Não os pagou - porque realmente não devia nada -, sem sucesso tentou impedir o protesto.

E agora, protestada, busca desconstituir o ato notarial correspondente e ser indenizada. Tem razão, o dano moral em situações dessa ordem tem lugar in re ipsa. Daí porque meu voto julga procedente também o segundo pedido, a título de danos morais condena a ré ao pagamento de cinqüenta salários-mínimos. (...)”.

O plus sob a roupagem de juros, igualmente indevidos, já foi rechaçado pela Colenda 1ª Câmara de Direito Privado, em v. Acórdão da lavra do eminente Desembargador Luiz Antonio de Godoy, sem divergência de votos(...)

(...)
Era exigível das fornecedoras uma conduta compatível com o dever que emana da cláusula geral da boa-fé objetiva (art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e 422 do Código Civil de 2002), vale dizer, de cumprimento dos deveres acessórios de conduta (do fornecedor): dever de informação; dever de colaboração e cooperação; dever de proteção e cuidado com a pessoa e o patrimônio da contraparte. As condutas das rés encerram um verdadeiro figurino ao avesso, vale dizer, um modelo do que não se deve fazer com o consumidor.


VII. Diante desse quadro, antecipo, em parte, a tutela jurisdicional, concedendo às rés o prazo razoável de cinco dias, contados da publicação desta decisão ou da ciência inequívoca, para que entreguem as chaves do imóvel descrito na inicial aos autores, sob pena de pagarem multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais), sem prejuízo da eventual determinação futura de imissão dos autores na posse do imóvel.

IX. Sem prejuízo, determino o comparecimento das partes, à audiência que se realizará em 22 de agosto p.f., às 15h00, para que prestem esclarecimentos sobre os fatos da causa, ex vi do art. 342 do Código de Processo Civil. Cumpra-se e Intimem-se. Campinas, 22 de junho de 2011. CARLOS ORTIZ GOMES Juiz de Direito – 114.01.2011.01607 - Declaratória (em geral) – CBD E OUTROS X G.- ANTECIPAÇÃO PARCIAL DA TUTELA JURISDICIONAL.


Parabéns ao colega advogado campinense que atuou no caso em favor do Consumidor, porque boas fundamentações levam a decisões juridicamente coerentes. A manifestação dele será muito bem vinda em nosso blog !

Vanessa Baggio – fonte : www.obraatrasada.blogspot.com , com informações do Tribunal de Justiça de São Paulo. Campinas, 22 de junho de 2011.

terça-feira, 8 de novembro de 2011

QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ?

QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM
EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ??

Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.imovelatrasado.blogspot.com

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

• Devolução Integral SIMPLES ou EM DOBRO de todos os valores pagos, CORRIGIDOS e CAPITALIZADOS (em caso de distrato ou rescisão)

• Danos Morais (base de 9,3 mil a 82,6 mil *)

• Nulidade da “Cláusula de Atraso” – 180 dias (Caso Fortuito ou Força Maior)

• Nulidade da CM Repasse ou cláusulas que admitem cobrança de juros bancários antes das chaves.

• Multa por DIA de Atraso na Liberação das Chaves ou dos Documentos para o Financiamento

• Congelamento do Saldo Devedor do Financiamento

• Suspensão do Pagamento das Intermediárias e das Chaves

• Recálculo dos Juros cobrados no período Pré-chaves com devolução em DOBRO dos Juros Indevidos ou Amortização do valor do indébito no Saldo Devedor

• Indenização por Lucros Cessantes ou Reembolso de Aluguel, com base em 1% do valor atual do imóvel, POR MÊS de atraso.

• Multa de Mora de 2% do valor atual do imóvel, mais 1% por mês de atraso.

• Reembolso de Despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

• Devolução em DOBRO de Comissões de Corretagem, SATI, Aprovação de Crédito (TAC), Matrícula e Individualização e outras cobranças ilegais de intermediação imobiliária.

• Devolução em DOBRO de Taxas Condominiais cobradas antes da entrega efetiva das chaves.

• Abatimento no preço do imóvel em razão de entrega em desacordo com material publicitário ou problemas com a qualidade da Obra.

quarta-feira, 31 de agosto de 2011

ATÉ QUE ENFIM ALGUÉM PRA "POR NA LEI A ILEGALIDADE" DOS 180 DIAS E OUTROS PRAZOS DE CARÊNCIA OU TOLERÂNCIA PARA CONSTRUTORA

Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.imovelatrasado.blogspot.com

Eu já havia comentado esse assunto aqui no blog, com outros colegas advogados, mas agora parece que vai agora pode virar lei !!!! Já não era sem tempo !!

MAS ATENÇÃO SENHORES DOUTORES QUERIDOS ILUSTRÍSSIMOS MEMBROS DO PODER JUDICIÁRIO : Essa multa é PENALIDADE CONTRATUAL que NÃO É A MESMA COISA QUE lucros cessantes ou danos morais, que permanecem devidos CUMULATIVAMENTE aos consumidores lesados !!



31/03/2011 10:09


Projeto acaba com tolerância para construtoras na entrega de imóvel




Tramita na Câmara o Projeto de Lei 178/11, do deputado Eli Correa Filho (DEM-SP), que torna nulas as cláusulas contratuais que instituírem tolerância para atraso na entrega de imóvel. A proposta altera a Lei do Condomínio (Lei 4591/64). Segundo o texto, em caso de atraso a construtora terá de pagar ao comprador multa correspondente a 2% do valor do contrato . A multa deverá ser atualizada monetariamente e acrescida de juros de 1% ao mês, até a data da efetiva entrega do imóvel.

A construtora ou empreendedora também ficará sujeita, em caso de atraso, a multa administrativa mensal no valor de 0,5% do valor total do empreendimento, a ser aplicada pelos Procons estaduais. Os recursos deverão ser aplicados em programas de proteção e defesa do consumidor.

Multa ao consumidor
Eli Filho afirma que, atualmente, embora os contratos prevejam obrigações para ambas as partes - comprador e vendedor -, as construtoras têm mais benefícios. Enquanto o comprador paga multas se descumprir prazos de pagamento, os responsáveis pelos empreendimentos têm prazo de até 180 dias para entregar o imóvel.

De acordo com o deputado, as empreendedoras argumentam que esse prazo é estabelecido em razão de ocorrências imprevistas (chuvas, por exemplo) que podem comprometer o andamento das obras. O parlamentar argumenta, no entanto, que o consumidor também está sujeito a imprevistos que podem comprometer sua pontualidade no cumprimento de obrigações do contrato. Ele lembra que, apesar disso, não há tolerância prevista nesses casos.

Tramitação
O projeto, que tramita em caráter conclusivo, será analisado pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; de Defesa do Consumidor; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Reportagem - Maria Neves
Edição - Newton Araújo

A reprodução das notícias é autorizada desde que contenha a assinatura 'Agência Câmara de Notícias'

quarta-feira, 29 de junho de 2011

LUCROS CESSANTES OU MULTA CONTRATUAL NO CASO DE ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES ??? OS DOIS !!!!

MULTA CONTRATUAL NÃO SE CONFUNDE COM LUCROS CESSANTES
POR VANESSA BAGGIO
Advogada


Num dos nossos casos sub judice, o contrato prevê que não entregando o imóvel no prazo convencionado, a construtora deverá suportar o pagamento de determinada penalidade, qual seja a de 0,5%. Evidente que o Judiciário não pode permitir que a a construtora, se aproveitando da sua posição privilegiada no contrato, estabeleça para si mesma uma pena passível de ser considerada irrisória não equitativa.

Essa multa também não se confunde com os LUCROS CESSANTES, nem ainda com outras modalidades de danos materiais muito menos danos morais, pois admitir isso seria o mesmo que dizer que a construtora pode estabelecer uma limitação – ao seu exclusivo critério – para uma condenação contra si própria !

Nem há de se cogitar de necessidade de prova dos lucros cessantes pois a Corte Superior de Justiça já manifestou entendimento no sentido de que:

“A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel terem rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido”(STJ, Terceira Turma, REsp 644.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 05.09.2005).

Outro não é o entendimento do TJDF, quanto à matéria posta em questão, em jurisprudência onde se vê claramente a condenação cumulada à multa contratual mais os lucros cessantes:

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTA. LUCROS CESSANTES. NATUREZAS DIVERSAS. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO E NEXO DE CAUSALIDADE. IMPROCEDÊNCIA.1 - Restando demonstrado o atraso na entrega da obra, deve a construtora responder pela cláusula penal contratual, que tem natureza moratória, bem como indenizar o consumidor a título de lucros cessantes, consubstanciado naquilo que deixou de auferir, ante a impossibilidade de uso e gozo do imóvel.2 - Ante a inexistência de ato ilícito e de nexo de causalidade, não há falar em indenização por danos morais. 3 - Recurso parcialmente provido.(20040111237548APC, Relator CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, julgado em 28/01/2009, DJ 02/03/2009 p. 110)
E ainda :

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTA. LUCROS CESSANTES. NATUREZAS DIVERSAS. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO E NEXO DE CAUSALIDADE. IMPROCEDÊNCIA.(...) Restando demonstrado o atraso na entrega da obra, deve a construtora responder pela cláusula penal contratual, que tem natureza moratória, bem como indenizar o consumidor a título de lucros cessantes, consubstanciado naquilo que deixou de auferir, ante a impossibilidade de uso e gozo do imóvel.(...) TJDF - 4ª Turma Cível - Apelação Cível 20040111237548APC – Rel . Desembargador CRUZ MACEDO.

CIVIL. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. O credor de coisa certa não está obrigado a receber outra prestação, ainda que mais valiosa (art. 863 do Código Civil). Logo, tem o adquirente de imóvel na planta o direito de exigir a entrega do bem, sob a cominação de pena. Não se confunde a cominação de pena, cuja finalidade é compelir o devedor a fazer a entrega da coisa prometida, com os lucros cessantes ou frutos civis que o apelado deixou de colher em face do inadimplemento da contratante. (art. 864 do Código Civil). A multa para compelir a parte r‚ a liberar imóvel do gravame hipotecário não deve ser mais do dobro do possível valor de locação encontrável no mercado, para que a penalidade não esteja divorciada da sua finalidade.(...) Tal cláusula estabelece apenas relação de mora, e tem natureza diversa dos lucros cessantes, que correspondem ao que o autor deixou de ganhar com a locação do imóvel ante o atraso na entrega da obra, possuindo portanto natureza compensatória. Assim, tenho por correta a incidência de ambas, eis que possuem naturezas diversas. Além disso, a cláusula penal que tem caráter moratório, não exclui de pronto quaisquer outros danos que venha ter o adquirente, que no caso consubstanciam-se nos lucros cessantes. Apelo parcialmente provido. TJDF - Órgão: Quinta Turma Cível - Classe: APC - Apelação Cível - Num. Processo: 48.961/98 - Relator: DESEMBARGADOR ROMÃO C. OLIVEIRA

ENTREGA DAS CHAVES É EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. NÃO SIMPLESMENTE HABITE-SE

HABITE-SE NÃO SIGNIFICA ENTREGA DAS CHAVES
Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.imovelatrasado.blogspot.com

Numa decisão altamente questionável, uma juíza de São Paulo entendeu que a data da entrega das chaves coincidia com a data do habite-se.

Equivocou-se, concessa venia, a Magistrada Paulista.

Explico:

O “Habite-se” é um instituto de Direito ADMINISTRATIVO e de Direito URBANÍSTICO e assim deve ser entendido, não podendo regular relações de cunho consumerista.

De forma que o controle administrativo das condições gerais do prédio inacabado, bem como questões sanitárias e de trânsito e impactos de vizinhança é exercido pelo poder municipal através de licenças prévias.

Ademais, no caso de construções edilícias, o art. 44 da Lei 4591/65, dispõe que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”.

Assim, a lei 4591/65 é clara : habite-se não é entrega das chaves !

O habite-se é apenas uma certidão da prefeitura atestando que a edificação está regular, necessário para o registro em cartório.Dessarte que após a concessão do habite-se, o condomínio tem apenas as condições de existir juridicamente, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Isso não significa que, com o habite-se, as unidades autônomas já estejam individualmente prontas para a entrega ao adquirente.

Na realidade, entre o habite-se e a última vistoria do imóvel podem se passar meses e meses !! O consumidor não pode simplesmente ficar esperando a boa vontade da construtora no agendamento da vistoria final. Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo do imóvel, ou seja, quando o imóvel estiver liberado para que o adquirente possa nele morar ou alugar sua unidade, ou, somente após a última vistoria é que se pode afirmar terem sido as chaves entregues.

Tanto isso é verdade que apenas após essa entrega das chaves é que podem ser cobradas as despesas condominiais e outras despesas referentes á unidade do empreendimento.


Até aquele momento, a construtora ainda pode adentrar ao imóvel, para promover ajustes, finalizações e arremates. Portanto, a posse da unidade é, de fato, muito mais dela do que do novo morador.

Assim, repise-se, mesmo que conste em contrato : o habite-se não se confunde com a entrega das chaves.

Sendo portanto, uma relação entre o construtor e a prefeitura de mera regularidade da construção. A concessão de tal licença sequer leva em conta a individualização da unidade em prol do adquirente.
Tanto que nos ensina Bernard Anton Fuldauer em sua tese “A NATUREZA JURÍDICA DAS LICENÇAS AMBIENTAIS E URBANÍSTICAS” : “O poder público deve se utilizar dos regulamentos para promover o exercício dos direitos e também controlar os abusos em prejuízo da coletividade. Este poder de polícia administrativa é exercido de forma corretiva e preventiva. É atribuição da administração o controle prévio das atividades que causam impactos, como dispõe lei 6.938/81, através das licenças.”

O TJSP também não confunde a entrega das chaves com o habite-se :

COMPRA E VENDA - IMISSÃO NA POSSE – AÇÃO JULGADA PROCEDENTE - PRELIMINARES DE NULIDADE, ILEGITIMIDADE ATIVA E IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO AFASTADAS - Ré que não entregou no prazo previsto o imóvel em condições de habitabilidade - Entrega das chaves que, no caso, não se confunde com o "habite-se" - Autores que cumpriram a sua obrigação contratual (...) - Recurso improvido. TJ-SP Apelação Cível 994.05.094177-7 , Relator(a): Fábio Quadros - Julgamento: 12/08/2010 - Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 25/08/2010

Por ser de recente prolação, merece transcrição parte do acórdão relatado pelo MM Fábio Quadros, cuja ementa se citou acima :

“A apelada em correspondência encaminhada aos apelados afirmou que a data da entrega das chaves era a data do "habite-se", ocorrida em 10/05/2004, e que desde essa data o imóvel estava à disposição dos apelados. Por sua vez os apelados em resposta à correspondência anteriormente referida também encaminharam missiva a apelante, na qual informam que a vistoria só foi efetivada em 24/05/2004 conforme agendado pela própria ré e que conforme essa vistoria o imóvel (apartamento 182 do Edifício Memphis) ainda não estava em condições de ser entregue. Nesse ponto, leitura do item 10.04 do contrato dá conta de que a entrega das chaves poderia coincidir com o "habite-se" (...) Não foi o que aconteceu, pois ainda existiam obras de acabamento a serem realizadas no próprio apartamento, situação não contestada pela apelante(...).Ainda que se sustente que esta cláusula permitiria à construtora cobrar valor em pecúnia dos autores, entendo que também a cobrança dessa correção monetária só poderia ser feita após a entrega das chaves do imóvel prometido à venda, na medida em que intrinsecamente relacionada à entrega do apartamento dado como parte do pagamento, em relação ao qual a referida entrega das chaves é pressuposto indispensável. (...) Ante o exposto, rejeitadas as preliminares, nego provimento ao recurso. TJ-SP Apelação Cível 994.05.094177-7 , Relator(a): Fábio Quadros - Julgamento: 12/08/2010 - Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 25/08/2010

REPRODUÇÃO AUTORIZADA DESDE DE QUE CITADA FONTE E AUTOR
Vanessa Baggio www.obraatrasada.blogspot.com

INCC OU IGPM ANTES DAS CHAVES ??? NENHUM DOS DOIS !!!

DECISÃO DA JUSTIÇA EXPLICA PORQUE CONSTRUTORA NÃO PODE COBRAR JUROS OU ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA ANTES DAS CHAVES

Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.imovelatrasado.blogspot.com

20/09/2010 22h08 - Atualizado em 20/09/2010 22h11
Construtora não pode cobrar juros antes da entrega das chaves, diz STJ
Decisão unânime considera abusivos juros de imóveis na planta.
Portaria do Ministério da Justiça de 2001 já declarava abusiva a cobrança.
Do G1, em São Paulo FONTE DA NOTÍCIA ORIGINAL :
http://g1.globo.com/economia-e-negocios/noticia/2010/09/construtoras-nao-podem-cobrar-juros-antes-da-entrega-das-chaves.html

As construtoras que vendem imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo comprador antes da entrega das chaves. Esta foi a decisão, por unanimidade, da 4.ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso de uma construtora que pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.
Conforme nota do STJ, a cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, que considera nulas as cláusulas abusivas de contrato.
Sete anos depois, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.
Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves".
No caso julgado pela 4.ª Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.
O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltou que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.
Para o relator, a cobrança de juros durante a obra é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do comprador que nem sequer tem o gozo do imóvel.

segunda-feira, 27 de junho de 2011

fit vila augusta - indenização tenda gafisa construtora

Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.imovelatrasado.blogspot.com

Para os colegas advogados seguidores do blog e nossos leitores, segue a notícia do FIT VILA AUGUSTA :



Contaminação de solo faz construtora desistir de projeto na Vila Augusta

Construtora começa a fazer acordos para devolver dinheiro a compradores do condomínio residencial Fit Vila Augusta



O condomínio na avenida Guarulhos, 1.756, na Vila Augusta, não deve mesmo sair do papel. Segundo alguns compradores de unidades do empreendimento, a construtora Tenda, responsável pela obra, teria decidido pela descontinuidade devido à demora estimada em dois anos para a descontaminação do terreno. De acordo com relatório da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb), a área onde o condomínio seria erguido, ocupado anteriormente pela empresa Aço Inoxidável Fabril, está contaminada por tetracloroeteno, um líquido incolor com odor de éter utilizado para desengraxar superfícies metálicas e limpeza a seco.

Com isso, os compradores das 245 unidades do Fit Vila Augusta terão que adiar o sonho da casa própria por algum tempo. No caso do analista de sistemas Sílvio Rocha, 26 anos, além de postergar o sonho da compra de seu imóvel, o casamento teve que ser adiado. "Já tinha metas traçadas com minha noiva e meu filho, comprei eletrodomésticos que estão na casa da minha mãe. Agora não quero firmar outro compromisso enquanto não concretizar as devoluções acordadas com a empresa", contou.

Rocha já havia pago aproximadamente R$ 19 mil em dois anos e terá que aguardar 135 dias para receber todo o valor, sendo que as despesas pagas à corretagem não serão corrigidas. E a primeira parcela de três só será paga a ele daqui 45 dias, segundo contou.

Outro comprador, o vendedor Dalmo Barbosa, 28, que pagou parcelas durante um ano e meio, reclama do atendimento e da falta de informações por parte da construtora. "Eles não me apresentaram nenhum relatório. Fui informado por telefone que não fariam a obra. No dia 15 fui acertar o distrato e queriam me pagar em cinco parcelas, depois de três horas saí com o pagamento acertado em duas", relata. A empresa chegou a ofereceu a ele a aquisição de outra unidade FIT, na região do Lago dos Patos, Vila Galvão. "Nem quis ouvir a proposta", dispara. O vendedor, que já havia gasto R$ 8,4 mil em móveis planejados, terá que solicitar à loja mudanças no pedido e aguardar nova aquisição. "O pior é o transtorno que toda essa história gera."

Advogada de cinco compradores, Vanessa Baggio, 34, acusa a construtora de negociar os apartamentos mesmo sabendo da contaminação. "Eles já tinham total conhecimento do solo desde o primeiro relatório, em 2007, e continuaram a vender as unidades", denuncia. "Isso configura vício contratual por omissão de característica do produto e dá direito à rescisão do contrato por justa causa", completa.

Vanessa tem aconselhado seus clientes a fazerem notificações extra-judiciais a fim de que possam parar de pagar as parcelas e não sejam cobrados judicialmente no futuro, além de buscar a restituição em dobro a partir do primeiro laudo somado a danos morais e demais pagamentos corrigidos e à vista. "Desaconselho o distrato em razão do histórico da empresa nesse e em outros empreendimentos", recomenda.

O Guarulhos Hoje enviou questionamentos à Tenda por três oportunidades, desde o dia 2 de outubro, mas até o fechamento desta edição a construtora não se pronunciou.

Fonte: Guarulhosweb

terça-feira, 21 de junho de 2011

OBRA ATRASADA ? O ADQUIRENTE PODE PARAR DE PAGAR SEGUNDO ENTENDIMENTO DA JUSTIÇA !

Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.imovelatrasado.blogspot.com

Temos o prazer de comunicar nossos clientes e colegas advogados que nos seguem no BLOG que saiu mais uma liminar em favor de um de nossos clientes - abrindo precedente para outras ações em curso :

Essa decisão baseou-se numa inovação jurídica do escritório BAGGIO ADVOCACIA que passou a requerer nas suas petições INICIAIS - uma decisão liminar - que autorizasse os adquirentes de imóveis a PARAR DE PAGAR as prestações e parcelas pré-chaves - no caso de atraso na entrega das obras.
Nesse caso, a liminar foi deferida MESMO ANTES DA CITAÇÃO DA CONSTRUTORA.
Compartilho com os leitores um trecho da decisão - esperando que os colegas advogados façam bom uso da mesma:

583.00.2011.134689-5- G.R. S E OUTROS X CONSTRUTORA T. S/A E OUTROS - Fls. 72 - 1) Recebo a petição de fls.67/69 como aditamento à inicial. 2) Diante do atraso da entrega da obra, mesmo contando a prorrogação de 120 dias úteis, DEFIRO o pedido de tutela antecipada para autorizar a suspensão do pagamento sem que os autores incorram nos efeitos da mora. (...)4) Cite-se, ficando o réu advertido do prazo de 15 dias para apresentar a defesa, sob pena de serem presumidos como verdadeiros os fatos articulados na inicial, cuja cópia segue anexa, nos termos do artigo 285 do Código de Processo Civil. Servirá o presente, por cópia digitada, como mandado, ficando deferido os benefícios do art. 172 § 2º do CPC. Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei. Int. - ADV VANESSA BAGGIO LOPES DE SOUZA OAB/SP 211887