sábado, 6 de setembro de 2014

TESE DA BAGGIO ADVOCACIA SOBRE A ILEGALIDADE DO “DIREITO DE ATRASO” DAS CONSTRUTORAS GANHA FORÇA NO JUDICIÁRIO (180 dias ilegalidade).

TESE DA BAGGIO ADVOCACIA SOBRE A ILEGALIDADE DO “DIREITO DE ATRASO” DAS CONSTRUTORAS GANHA FORÇA NO JUDICIÁRIO (180 dias ilegalidade).

Por Vanessa Baggio
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Defesa do Consumidor
Diretora do Contencioso da BAGGIO Sociedade de Advogados

Há 8 anos a BAGGIO Advocacia desenvolveu a tese de ilegalidade do “direito de atraso” das construtoras nos contratos de compra e venda de imóveis na planta. Os fundamentos jurídicos eram – até então - inéditos, e, muitos juízes receberam a “novidade” com descrédito, alguns, inclusive limitando-se a dizer que “as coisas sempre foram assim”.

Ao longo desses anos de trabalho árduo, outros colegas advogados passaram a adotar a mesma argumentação e a tese da ilegalidade da famosa “cláusula de 180 dias” ganhou o reconhecimento das entidades de Direito do Consumidor e do Ministério Público Estadual que, inclusive, chegou a ingressar com diversas ações civis públicas para coibir a prática abusiva das construtoras.

Atualmente, só entre os clientes da Baggio Advocacia - já são mais de 100 sentenças favoráveis aos consumidores - nas quais os Juízes Paulistas reconhecem a abusividade e a falta de clareza da tal clausula – bem como o direito do consumidor ao congelamento do saldo devedor em caso de atraso na entrega dos imóveis – além, é claro, de outros tantos direitos dos adquirentes,  como indenização por lucros cessantes e danos morais por exemplo.

Em suma, a tese da BAGGIO Advocacia denuncia o modus operandi das construtoras e de alguns corretores de imóvel que – além de não permitirem o acesso prévio do consumidor ao contrato de promessa de compra e venda do imóvel na planta, raramente informam ao adquirente a AMPLA possibilidade do imóvel atrasar por 6 meses “por qualquer motivo” e por tempo indeterminado em “caso fortuito ou força maior” – conceitos jurídicos que obviamente não são do conhecimento do homem médio.  A falta de transparência é tamanha que, invariavelmente, o consumidor tem que realizar uma “verdadeira ginástica” nas cláusulas contratuais – indo e voltando por páginas e páginas de documentos que só recebe após "dar a entrada no imóvel" – para poder “tentar” compreender quando seu imóvel “poderá” ser entregue. E enquanto a construtora atrasa a obra quem paga os juros por esse atraso? O adquirente.

Até alguns anos atrás, o Judiciário – talvez porque timidamente provocado pelos advogados dos adquirentes – limitavam-se a uma análise perfunctória do tema, ou seja, entendiam simplesmente que essa era uma “clausula de praxe” dos contratos das construtoras, não havendo ilegalidade ou abusividade em desfavor dos consumidores.

Mas o entendimento jurisprudencial tem sido renovado: Os Magistrados mais sérios, coerentes e corajosos já não se acanham em registrar por sentença e até por acórdãos a mudança de opinião sobre o tema. Algumas recentes decisões merecem total destaque, pois alcançam a verdadeira efetividade da justiça na mesma medida em que acabam por reconhecer e valorizar o trabalho dos verdadeiros estudiosos da matéria, advogados e juristas diligentes que dedicam sua vida ao desenvolvimento novas de teses em favor de seus clientes, em favor de uma interpretação zetética dos fatos e da lei e principalmente em favor do ideal de justiça.   

Pelo brilhantismo da análise e clareza da interpretação, pedimos venia ao MM Juiz André Augusto Salvador Bezerra, da 42° Vara Cível do Fórum João Mendes para transcrever - com grifos nossos -  trechos de sentença se sua lavra – esperando com isso que mais e mais juízes no país atentem-se para o que vem ocorrendo no mercado imobiliário no Brasil:

“(...) Tratam os autos de ação de obrigação declaratória cumulada com pedido de condenação, alegando a parte autora um fato negativo, qual seja que as rés descumpriram o ajuste celebrado entre as partes, deixando de proceder à entrega de imóvel na forma e no prazo acordado. Sendo assim, caberia às rés a prova de fato positivo contrário, consistente no integral cumprimento do ajuste, o que, porém, não ocorreu.

Pelo contrário, em contestação confessaram que tiveram de utilizar o prazo de carência de 180 dias, que impôs à parte adversa. Ocorreu, portanto, atraso na obra.

Injustificável este fato, na medida em que eventos naturais (como chuva em cidades localizadas próximas aos trópicos como as da Grande São Paulo) ou econômicos (como aquecimento do mercado imobiliário) constituem eventos absolutamente previsíveis e administráveis em uma grande obra, como a objeto do contrato.

Ademais, modificando meu entendimento anterior, verifico que o prazo de carência de 180 dias foi estipulado unilateral e abusivamente pela empresa demandada, configurando verdadeira renúncia de direito vedada pelo artigo 51, I e IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Da mesma forma, também modificando entendimento anterior, as cláusulas de corretagem e SATI, que, costumeiramente, cabem ao vendedor pagar e não os compradores e consumidores ora demandante). Igualmente abusivas, nos termos dos citados dispositivos legais.

Não diferentemente, a cobrança de taxas condominiais antes da entrega da obra. Se a parte autora não teve a posse direta sobre o bem, por falha das rés, não pode ser compelida a pagar por algo que é costumeiramente atribuído a quem detém diretamente o imóvel.
 (...)

O pagamento de valor da multa contratual é mais do que razoável. Embora seja cláusula de aplicabilidade prevista apenas em desfavor da consumidora, pode e deve ser aplicada também em desfavor da empresa contratante, tendo em conta a igualdade e a boa fé objetiva que deve reger as relações contratuais. As rés, portanto, ficam condenadas ao pagamento do respectivo valor.

Da mesma forma, deverão as rés restituir as cláusulas de corretagem e da taxa SATI, bem como as taxas condominiais cobradas extemporaneamente, conforme já explicado. A devolução deverá dar-se em dobro, nos termos do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Outrossim, a verba indenizatória por danos morais é devida, na medida em que os fatos em debate não consistem mero inadimplemento contratual a que todas as pessoas estão sujeitas a suportar em seu dia a dia. Trata-se, na verdade, de grave fato, que prejudicou pessoa que, assim como milhões de brasileiros, sonhava em adquirir seu próprio imóvel e que teve este sonho transformado em verdadeiro pesadelo.
          
(...)
Dessa forma, adotando-se os critérios acima expostos, é razoável fixar o quantum da indenização em R$ 20.000,00. Cumpre-se, destarte, a função da indenização por danos morais, oferecendo-se compensação ao lesado para atenuação do sofrimento havido e atribuindo-se ao lesante sanção, a fim de que não volte a praticar atos lesivos à personalidade de outrem.
O valor arbitrado, portanto, é o que se revela justo, perante a legislação pátria.

Outrossim, os lucros cessantes referentes a 1% do valor do imóvel adquirido por mês também se revela razoável. Trata-se de quantum que, conforme as leis de mercado, equivale ao aluguel de bem parecido, que teve a parte autora de pagar pelo atraso na obra.
(...)

Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos para:

a) declarar a invalidade da cláusula de tolerância de 180 dias para o atraso na obra;

b) condenar as rés a, solidariamente, pagar à autora a multa contratual de 1%, corrigida
monetariamente e incidindo juros da mora de 1% ao mês, ambos desde a data inicial do
atraso de entrega da obra, na exata forma descrita na inicial;

c) condenar as rés a, solidariamente, pagar à parte autora o valor de R$ 20.000,00, a título de indenização por danos morais, corrigido monetariamente a partir desta decisão e incidindo juros da mora legais desde a citação;

d) declarar inexigível as cláusulas SATI e de comissão de corretagem, devendo as rés, solidariamente, restituir em dobro os valores pagos a tal título pela parte autora, corrigidos monetariamente desde os desembolsos e incidindo juros da mora legais desde a citação;

e) condenar as rés a, solidariamente, pagar à parte autora o valor equivalente a 1% ao mês sobre o valor do imóvel, a título de lucros cessantes, do período da data originalmente prevista para a entrega da obra (observando a invalidade da carência de 180 dias) até a data do habite-se, corrigido monetariamente mês a mês e incidindo juros da mora legais desde a citação;

f) condenar as rés a proceder a transferência do imóvel em favor da parte autora, baixando a hipoteca, em 10 dias, sob pena de pagamento de multa diária de R$ 2.000,00, a vigorar por 365 dias.;

g) condenar as rés ao pagamento de todas as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o total da condenação.

P.R.I.C. São Paulo, 22 de agosto de 2014. Juiz(a) de Direito: Dr(a). André Augusto Salvador Bezerra - ADVOGADA VANESSA BAGGIO – OABSP  211887 - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – Processo 0153382-87.2012.8.26

PALAVRAS CHAVES : ILEGALIDADE DOS 180 DIAS – DEVOLUÇÃO EM DOBRO DE SATI E CORRETAGEM – LUCROS CESSANTES – DANOS MORAIS – ATRASO ENTREGA IMÓVEL – CHAVES – CONDOMÍNIO -  DIREITOS DOS ADQUIRENTES – IMOVEL NA PLANTA – ADVOGADO ESPECIALISTA DIREITO IMOBILIÁRIO – DIREITOS DO CONSUMIDOR 


domingo, 25 de maio de 2014

ADVOGADOS "ESPECIALISTAS" EM AÇÕES CONTRA CONSTRUTORAS.. SERÁ?


SÓ EXISTEM DOIS ESCRITÓRIOS ESPECIALISTAS DE VERDADE EM AÇÕES CONTRA CONSTRUTORAS NO BRASIL

APENAS DOIS ESCRITÓRIOS COM MAIS DE MIL AÇÕES CONTRA CONSTRUTORAS EM CURSO!!

FIQUE ATENTO – PESQUISE BEM O ADVOGADO NO SITE DO TRIBUNAL ANTES DE CONTRATAR


Nova sentença - 30 MIL DE DANOS MORAIS MAIS 1,3 MIL POR MÊS DE ATRASO, MAIS DEVOLUÇÃO DE SATI E CORRETAGEM

- QUER SABER PORQUE VOCÊ DEVE CONTRATAR UM VERDADEIRO ESPECIALISTA EM AÇÕES CONTRA CONSTRUTORAS ???


MAIS UMA VITÓRIA DA BAGGIO ADVOCACIA – COMPARTILHE !

Fóruns Centrais Fórum João Mendes Júnior 11ª Vara Cível- Trisul S/A e outro - III DISPOSITIVO Ante o exposto, Julgo Parcialmente Procedente a pretensão dos autores e extinto o processo com resolução de mérito, com fundamento no art. 269, inciso I, do CPC, nos seguintes termos: Condeno a ré no pagamento R$1.279,70 (um mil, duzentos e setenta e nove reais e setenta centavos) por mês, a partir de janeiro de 2012, até o termo final da mora, que ocorrerá quando as unidades habitacionais estiverem com as respectivas matrículas individualizadas no Cartório de Registro de Imóveis, e ao referido valor, incidirá correção monetária de acordo com a tabela do TJSP, e juros moratórios de 1% ao mês; Condeno as rés no pagamento da quantia de R$14.418,40 (quatorze mil, quatrocentos e dezoito reais e quarenta centavos), a título de devolução do dobro do valor que cobraram indevidamente a título de comissão de corretagem e SATI, e sobre este valor incidirá correção monetária de acordo com a tabela do TJSP, e juros moratórios de 1% ao mês a partir da data do pagamento; Condeno as rés no pagamento da quantia de R$30.000,00 (trinta mil reais), a título de indenização por danos morais, valor este já atualizado nesta data e de ora em diante o valor será corigido monetariamente de acordo com a tabela do TJSP, incidindo juros moratórios de 1% ao mês; Em. P.R.I. São Paulo, 08 de maio de 2014., VANESSA BAGGIO  (OAB211887/SP), Somos um grupo de 1300 adquirentes na Justiça ! WWW.apartamentoatrasado.blogspot.com - www.obraatrasada.blogspot.com 

sexta-feira, 20 de dezembro de 2013

RECONHECIMENTO DA ILEGALIDADE DE 180 DIAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS POR CAUSA DO ATRASO

MAIS UMA EXCELENTE SENTENÇA QUE MERECE SER COMPARTILHADA – CONSTRUTORA MUDAR – ÔNIX – RECONHECIMENTO DA ILEGALIDADE DE 180 DIAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS POR CAUSA DO ATRASO E DA INVASÃO DO IMOVEL – DANOS MATERIAIS E DEVOLUÇÃO DA SATI – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR - - Processo nº: 0064191-31.2012.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Rescisão / Resolução requerido: Mudar Incporporaçoes Imobiliarias Ltda - Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE esta ação movida por A(..) em face de MUDAR INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS S.A para o fim de declarar nula a cláusula 24 de tolerância (fls. 92), condenar a ré a pagar o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de danos materiais, e R$15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais, bem como ao pagamento de multa equivalente a 0,5% do preço da unidade por cada mês de atraso, de acordo com a cláusula 23, limitado a 10% do valor da compra (fls. 92), além de determinar a restituição dos valores cobrados sob a rubrica de SATI, incidindo correção monetária pelo índice da tabela prática do TJSP e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, cessando a incidência de juros de mora e correção monetária sobre o saldo da dívida até a efetiva entrega das chaves do imóvel, confirmando, assim, a decisão que antecipou os efeitos da tutela a fls. 177/178. Advogada : Vanessa Baggio OABSP 211.887 www.apartamentoatrasado.blogspot.com

sexta-feira, 8 de fevereiro de 2013

LIMINAR PARA SUSPENSÃO DO JUROS PRÉ-CHAVES


LIMINAR PARA SUSPENSÃO DO JUROS PRÉ-CHAVES - INNOVA BLUE - BAGGIO ADVOCACIA

·         Publicado por Dra. Vanessa Baggio em 8 fevereiro 2013 às 16:07

Decisão de um cliente do Innova, - favorável - que pode ser usada em outros casos.

Fóruns Regionais e Distritais II - Santo Amaro e Ibirapuera JUÍZO DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL JUIZ(A) DE DIREITO REGINA DE OLIVEIRA MARQUES ESCRIVÃ(O) JUDICIAL SUELI MARIA IGINO SILVA FRANZIN EDITAL DE INTIMAÇÃO DE ADVOGADOS RELAÇÃO Nº 0041/2013----------------------------------------------Processo 0005745-04.2013.8.26.0002 - Procedimento Ordinário - Perdas e DanosPor isso, compartilhamos :(...)Ora, no caso em questão a admissão de incidência de juros ao débito, em razão do atraso da entrega provocado pela própria ré, caracterizaria indevido prejuízo aos autores, e enriquecimento sem causa da requerida, o que é vedado por nosso Direito. Assim, defiro parcialmente a tutela antecipada para determinar à ré que exclua do preço do imóvel (parte B) os juros eventualmente aplicados até a efetiva entrega do bem ou obtenção do habite-se . O descumprimento da decisão implicará a imposição de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), que vigorará por 60(sessenta) dias, após o que a questão será resolvida em perdas e danos, sem prejuízo da execução da multa. Oficie-se, se necessário. 3 No mais, citese e intime-se com urgência. Int. - ADV: VANESSA BAGGIO LOPES DE SOUZA (OAB 211887/SP)

sábado, 15 de dezembro de 2012

CORAJOSO JUIZ DE SÃO PAULO DECLARA ILEGAL CORRETAGEM E CM REPASSE


Por Vanessa Baggio (Advogada)

 

As decisões judiciais ainda não são unânimes, mas, aos poucos os juízes estão sendo alertados para o verdadeiro “conluio criminoso” entre as construtoras e intermediadoras de vendas de imóveis na planta.

 

Não é a CORRETAGEM em si que é ilegal, mas a forma como ela é “repassada” ao adquirente, como típica venda casada, ou, simplesmente, como “parte da entrada do imóvel” – o que demonstra claramente o ardil imposto ao consumidor que está prestes a realizar o sonho da casa própria.

 

O mesmo vem ocorrendo, no Judiciário, com o reconhecimento da ilegalidade dos “juros pré-chaves”,  “juros no pé”, “CM Repasse” ou qualquer outra modalidade de juros imposta antes da entrega das chaves do imóvel e do efetivo financiamento bancário do imóvel. Cada construtora chama de um jeito, mas cobrar do consumidor ou repassar os custos do financiamento que a construtora fez com o banco para o adquirente é um verdadeiro absurdo.

 

As duas práticas acima referidas vinham sendo aceitas pelos Tribunais, pois são “comuns” nos contratos com as construtoras, mas a situação anda mudando, pois, apesar de ser praxe a imposição de tais contratações, a prática é abusiva, ilegal e há muito tempo já rechaçada pelo Código de Defesa do Consumidor.

 

A questão é bastante simplória :

 

O que é correção monetária? É o valor devido por quem usa o dinheiro de outrem a fim de que o mesmo não seja perecido pela desvalorização da moeda, correto? Pois bem : por acaso os consumidores utilizaram-se de dinheiro da construtora ou foi a construtora quem usou dinheiro dos consumidores?

E o que são juros? É o valor devido por quem usa o dinheiro (ou crédito) de outrem em proveito próprio, a fim de que o mutuante receba uma “remuneração” pelo uso desse capital. Pois bem: por acaso os adquirentes utilizaram-se de dinheiro da construtora ou foi a construtora que usou dinheiro dos adquirentes?

Ainda mais grave fica a situação quando esses juros continuam sendo cobrados e, na verdade, quem está em atraso é a construtora. Nesse caso nem os juros remuneratórios nem mesmo o INCC são devidos !

 

Por que o consumidor teria que pagar juros “do próprio dinheiro” por causa do atraso da construtora ?? É insano reconhecer que só porque tal cobrança consta em contrato possa ser tida como legal. E é justamente isso que os juízes, alertados pelas mais recentes teses dos escritórios especialistas, tem percebido nas ações propostas contra as construtoras.

 

 

 

Já no que diz respeito à taxa SATI (SAT, TI ou ASSESSORIA IMOBILIÁRIA) e as comissões de corretores, bem como os “demais serviços técnicostais valores devem ser pagos pela construtora que contratou tais serviços, ou seja, pelo vendedor do imóvel, não devendo ser suportada pelo consumidor, muito embora, como já se disse seja essa a prática do mercado imobiliário, que, inobstante, se mostra totalmente ilegal.

Na maioria das vezes, o adquirente chega no stand de vendas e o corretor já está lá... ou seja, não é comprador quem contrata os serviços e sim a construtora!

Mas, infelizmente, na prática, quem acaba pagando a comissão ? O adquirente... e o pior ocorre quando essa contratação é camuflada, pois é comum os corretores dizerem que o valor “faz parte da entrada do imóvel”.

Já não era sem tempo, mas também em relação a essa venda casada,  os juízes já estão decidindo em favor do consumidor.

A decisão que vamos divulgar agora ilustra bem essa mudança de pensamento que, após árduo trabalhos dos especialistas na matéria, vem sendo adotada pelo Judiciário.

Eis as palavras do corajoso juiz Danilo Mansano Barioni sobre as ilegalidades da Construtora em uma ação (Processo nº: 0171499-29.2012.8.26.0100 – SP) recente, de Dezembro de 2012 :

 

Não é assim que a banda toca, ao menos não no coreto do Código de Defesa do Consumidor.”

 

Ainda, a prática espúria conjunta de construtoras, corretoras, administradoras, imobiliárias e empresas de suposta mediação e assessoria técnica de “empurrar goela abaixo” do consumidor serviços vinculados ao contrato de compra e venda de imóvel não é nova”

 

Por causa do brilhantismo da decisão, alguns de seus trechos merecem o devido destaque :

 

Processo nº: 0171499-29.2012.8.26.0100

Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Interpretação / Revisão de Contrato

Requerente: Anderson dos Santos

Requerido: (OMITIDO)

Advogada : Vanessa Baggio  -OAB SP 211887

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Danilo Mansano Barioni

 

(...)A relação estabelecida nos autos é de consumo, não

há dúvida. O documento de fls. 52, qual seja, a proposta de preço e condições de

pagamento do apartamento adquirido pelo autor, chamariz para as vendas e que

determina o fechamento do negócio, efetivamente, antes mesmo da assinatura do

contrato, é firmado em papel timbrado da (OMITIDO), ou seja, da ré.

 

Obviamente isto não é feito sem propósito.

 

Sabe a ré que, que se arvora à condição de uma das maiores incorporadoras da América Latina, que assim inspira credibilidade nos consumidores, credibilidade esta determinante à consecução do negócio e que não inspirariam as inúmeras sociedades

de propósito específico (SPE) que cria a cada empreendimento novo que pretende

erigir, exatamente no intuito de limitar sua responsabilidade.(...)

O problema não está em criar SPE, pois a tanto estão

autorizadas pela legislação civil.

 

O que não se pode admitir e a lei não autoriza, sobretudo o microssistema erigido pelo CDC, é que a ré se valha de seu nome para divulgar e vender seus empreendimentos e após isto, na hora de eventual responsabilidade, pretenda usar a brecha legal para se ver livre de qualquer

responsabilidade.

 

Não é assim que a banda toca, ao menos não no coreto

do Código de Defesa do Consumidor.

 

Aos bônus da utilização da utilização de sua marca,

seu nome, qual seja, a credibilidade determinante na comercialização dos

empreendimentos, somam-se, inexoravelmente, os ônus, consistentes na

responsabilidade por eventuais danos causados aos consumidores relacionados ao

específico empreendimento.

 

Têm a ré, portanto, legitimidade passiva, para todos

os pedidos, pois o valor da taxa SATI objurgado nestes autos é vinculado ao

compromisso de compra e venda.

 

 (...)

 

Doutra parte, a jurisprudência do E. Superior

Tribunal de Justiça já se pacificou no sentido de que não é devida, por parte das

construtoras, a cobrança dos chamados “juros no pé”, que são os juros

remuneratórios incidentes sobre parcelas que se vencerem durante a fase de

construção da obra.

 

Neste sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. "JUROS NO PÉ". ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO. 1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo. 3. Recurso especial improvido. (STJ, 4ª. T., REsp 670117 / PB, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 14/10/2010

 

 

 Este, em valor a ser aferido em sede de liquidação de sentença, devem ser restituídos.

 

Ainda, a prática espúria conjunta de construtoras, corretoras, administradoras, imobiliárias e empresas de suposta mediação e assessoria técnica de “empurrar goela abaixo” do consumidor serviços vinculados ao contrato de compra e venda de imóvel não é nova, e vem sendo há muito

condenada na jurisprudência, como ilustra o seguinte aresto:

 

Cobrança de serviços de assessoria técnicoimobiliária

(SATI) Ausência de informação clara e precisa sobe o serviço

prestado Cobrança indevida, conforme o art. 31 do CDC. Restituição do valor e

em dobro, conforme o art. 42, parágrafo único, do CDC.” (Ap. 367.321-47-00, 7ª

Câm. Dir. Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, J. 11/11/2009).

 

O autor jamais procurou qualquer corretora, nem

tampouco há comprovação de que lhe tenha sido disponibilizado qualquer serviço de

assessoria técnico imobiliária (SATI), mas sim a ré. Fecharam o negócio e, entre

o calhamaço de documentos que lhe foram apresentados estavam os documentos que dão ar de regularidade formal à contratação dos serviços de corretagem e

assessoria técnico-imobiliária, sobre os quais, na prática, não recebeu qualquer

explicação, orientação, alerta, nada.

(...) A restituição dos valores pagos a este título,

portanto, também se impõe.(...)

 

 

São decisões como essa que nos inspiram a continuar lutando em favor dos consumidores e enfrentando o poderio econômico das construtoras desse país !

 

Vanessa Baggio

quinta-feira, 24 de maio de 2012

JUSTIÇA RECONHECE NULIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS DA CONSTRUTORA

CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES POR VALOR IGUAL A UM ALUGUEL EM IMÓVEL SIMILAR

Por : VANESSA BAGGIO
ADVOGADA – OAB SP 211887 – Fonte : WWW.obraatrasada.blogspot.com

O Juiz da 24° Vara Cível da capital de São Paulo, reconheceu a nulidade da cláusula que permitia à Construtora atrasar o imóvel por 180 dias – sem qualquer justificativa para tanto e condenou a construtora ao pagamento de lucros cessantes equivalentes a uma aluguel por mês de atraso na obra.

O processo foi conduzido pelas Dras Vanessa Baggio e Marcela Brum, do escritório BAGGIO Sociedade de Advogados e abre precedente para ações em todo país.

A decisão de mérito (sentença de Primeiro Grau) foi proferida em tempo recorde – 3 meses - , tendo as advogadas pugnado pelo Julgamento Antecipado do Feito, pedido também acolhido pelo juiz.

A ilegalidade da cláusula de tolerância já vinha sendo defendida há alguns anos e o Ministério Público de São Paulo também insurgiu-se contra ela em Ações Civis Públicas contra construtoras.

Segue trecho da decisão :

Fóruns Centrais Fórum João Mendes Júnior 24ª Vara Cível 24º Ofício Cível Fórum Central Cível João Mendes Júnior - Comarca de São Paulo 583.00.2012.110413 - nº ordem 218/2012 - Procedimento Ordinário - - Sentença nº 1036/2012 registrada em 21/05/2012 no livro nº 898 às Fls. 166/169: Posto isso, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e declaro nula a cláusula 9.1 do contrato celebrado entre as partes, constituindo a ré em mora desde a data de 30 de dezembro de 2010, condenando-a ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes nos termos da cláusula 10.1, com correção monetária pelo índice contratual, a partir da data do inadimplemento, e juros moratórios nos termos do contrato; pagamento dos aluguéis referentes aos meses de atraso, até a entrega efetiva do imóvel, em valor a ser apurado em liquidação por arbitramento, com correção monetária pelo índice contratual, a partir da data do inadimplemento, e juros moratórios nos termos do contrato. (...)- ADV VANESSA BAGGIO LOPES DE SOUZA OAB/SP 211887 - ADV MARCELA DE OLIVEIRA GUERRA OAB/SP 224260 -
FONTE : WWW.obraatrasada.blogspot.com

quarta-feira, 25 de abril de 2012

QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM
EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ??
POR : Vanessa Baggio - Advogada
Fonte : www.imovelatrasado.blogspot.com

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

• Devolução Integral SIMPLES ou EM DOBRO de todos os valores pagos, CORRIGIDOS e CAPITALIZADOS (em caso de distrato ou rescisão)

• Danos Morais (base de 9,3 mil a 82,6 mil *)

• Nulidade da “Cláusula de Atraso” – 180 dias (Caso Fortuito ou Força Maior)

• Nulidade da CM Repasse ou cláusulas que admitem cobrança de juros bancários antes das chaves.

• Multa por DIA de Atraso na Liberação das Chaves ou dos Documentos para o Financiamento

• Congelamento do Saldo Devedor do Financiamento

• Suspensão do Pagamento das Intermediárias e das Chaves

• Recálculo dos Juros cobrados no período Pré-chaves com devolução em DOBRO dos Juros Indevidos ou Amortização do valor do indébito no Saldo Devedor

• Indenização por Lucros Cessantes ou Reembolso de Aluguel, com base em 1% do valor atual do imóvel, POR MÊS de atraso.

• Multa de Mora de 2% do valor atual do imóvel, mais 1% por mês de atraso.

• Reembolso de Despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

• Devolução em DOBRO de Comissões de Corretagem, SATI, Aprovação de Crédito (TAC), Matrícula e Individualização e outras cobranças ilegais de intermediação imobiliária.

• Devolução em DOBRO de Taxas Condominiais cobradas antes da entrega efetiva das chaves.

• Abatimento no preço do imóvel em razão de entrega em desacordo com material publicitário ou problemas com a qualidade da Obra.

sábado, 11 de fevereiro de 2012

JUIZ CONCEDE LIMINAR PARA CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR NO CONDOMÍNIO INTERCLUBE

Por : Vanessa Baggio – fonte : www.obraatrasada.blogspot.com

O escritório BAGGIO Advocacia foi o pioneiro no desenvolvimento da tese do congelamento do saldo devedor em favor dos adquirentes cujos apartamentos estavam com a entrega atrasada.

A última liminar concedida em favor de uma de nossas clientes, do Condomínio Interclube, ocorreu no dia 09.02 e reconheceu o direito da consumidora em não pagar juros de mora enquanto a obra estiver atrasada – desde o primeiro dia prometido para a entrega das chaves.

Para informação dos leitores e aproveitamento da tese para os colegas advogados que seguem nosso blog, segue um breve resumo da tese e da decisão :

A ação foi ajuizada apenas dois dias antes. Processo 1133398 - 6 Vara Cível - João Mendes.

A decisão – que abre precedentes para outros consumidores lesados - também concedeu inversão do ônus da prova em desfavor da construtora e a Justiça Gratuita para a cliente, pois a mesma comprovou que, embora empregada, os juros pré-chaves subiram absurdamente durante o atraso e prejudicaram seu orçamento familiar.

O processo segue para a audiência e ainda aguarda julgamento do mérito para a indenização dos danos morais, materiais e lucros cessantes.

Eis um extrato da decisão :

Despacho Proferido. Vistos. Cuida-se de pedido de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional para o fim de suspender-se os efeitos da mora no pagamento das parcelas de financiamento de imóvel. Alega a parte autora, em síntese, que teria adquirido imóvel mediante financiamento, na planta, mas que, até hoje, transcorridos mais de quatorze meses após termo final para entrega, nem a unidade, nem o edifício como um todo, teriam sido concluídos. Aduz que estaria tendo de residir em condições precárias, mas ainda assim tendo de arcar com parcelas sem que a parte ré tivesse adimplido o contrato. Juntou farta documentação.

O pedido, em sede de cognição não-exauriente, merece acolhimento. Verifico preenchidos os pressupostos da antecipação dos efeitos da tutela previstos no art. 275 do CPC. Inicialmente, ressalto que a relação é evidentemente de consumo, pelo que fica, desde já, INVERTIDO o ônus da prova (...)
Por tais fundamentos, em respeito ao disposto no art. 273, caput, § 1.º e 2.º do Código de Processo Civil, DEFIRO a antecipação dos efeitos da tutela suspender os efeitos da mora desde 12/2010, quando a unidade deveria ter sido entregue à autora, até o final deste processo. (...)

POSTADO POR : Vanessa Baggio – Advogada –

quarta-feira, 16 de novembro de 2011

180 dias de tolerância para entrega das chaves é cláusula ilegal também do ponto de vista do Ministério Público de São Paulo

180 dias de tolerância para entrega das chaves é cláusula ilegal também do ponto de vista do Ministério Público de São Paulo

Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.obraatrasada.blogspot.com

Desde 2003, o escritório BAGGIO ADVOCACIA vem defendendo a tese de que o prazo de tolerância – mesmo que previsto em contrato – para entrega das chaves ao adquirente é ilegal.

Em 2010, o próprio MP especialista em matéria de Direito de Consumo, através de ACP que corre perante a 5° Cível do Fórum João Mendes Junior do TJ de SP (n de ordem 1001/2010) destaca os motivos pelos quais o tal prazo deve ser rechaçado pela Justiça Brasileira.

A petição brilhante do Ilmo Promotor de Justiça do Consumidor Paulo Sergio Cornacchioni , por tratar a matéria de forma cristalina, direta e peremptória, merece destaque nos seguintes trechos :

“nesses negócios de consumo promovidos pela ré não há a fixação em contrato de prazo fatal para o cumprimento da obrigação principal dela, a fornecedora de consumo — a obrigação principal da ré consiste na entrega do imóvel ao consumidor, comumente designada como “entrega das chaves” (...)
Ocupa a fornecedora ré, de tal sorte, posição privilegiada em seu contrato de adesão, pois para sua obrigação principal — entrega do imóvel — não há prazo efetivo; e mesmo considerada a entrega para além da tolerância contratual, não há fixação de multa moratória com o mesmo rigor que se prevê sanção para a mora do consumidor. (...)
O que temos, em síntese, é uma contratação de adesão que privilegia o fornecedor, em detrimento do consumidor, que justamente é a parte vulnerável da relação jurídica (CDC, art. 4°, inc. I), colocado-o assim em desvantagem exagerada.

Essa prática comercial da ré é abusiva e ilegal. (...)

Enfim, intolerável juridicamente que a ré deixe de estipular prazo certo e claro para o cumprimento de suas obrigações, notadamente a obrigação principal do contrato, consistente na entrega do imóvel ao adquirente. (...)

Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado. (...)
A ré, em seu contrato de adesão, ainda tem o desplante de estabelecer a exclusão dos efeitos da mora pela ocorrência (que chama indevidamente de “caso fortuito ou força maior”) (...). A submissão de qualquer empresa à fislicalização da Administração Pública é obrigação e não força maior. Submeter-se à lei e ao poder de polícia do Estado não pode render à ré ou a qualquer fornecedor de consumo a exoneração de obrigações para com seus consumidores.(...)

O Direito positivo não se compadece então com esta sorte de previsão contratual que estipula uma tolerância para a mora do fornecedor. A menos, obviamente, que o mesmo contrato preveja idêntica tolerância também para a mora do consumidor.(...)

O equilíbrio do contrato de adesão de compra e venda pressupõe a imposição de prazo para ambas as partes cumprirem suas respectivas obrigações, mediante instrumentos que documentem tais prazos, assim como a previsão de sanções, em desfavor das duas partes igualmente, para o caso de mora.
Mercê de todo o exposto, o autor pleiteia a procedência desta ação civil pública, com o acolhimento dos seguintes pedidos:

Declaração de nulidade de toda cláusula dos contratos de consumo da ré que a exonere de qualquer forma de suas responsabilidades por eventual mora ou estabeleça em seu favor qualquer tipo de tolerância para a mora na entrega do imóvel (“entrega das chaves”), ou que por qualquer forma expurgue ou mitigue a incidência da multa moratória respectiva, sem que idêntico benefício, com mesma duração, esteja previsto para a mora do consumidor em relação a cada uma das prestações de sua responsabilidade.
Condenação da ré à obrigação de não fazer consistente em doravante se abster, em todos os contratos de venda ou de promessa de venda de imóvel, de estipular cláusula que a exonere de qualquer forma de suas responsabilidades por eventual mora ou estabeleça em seu favor qualquer tipo de tolerância para a mora na entrega do imóvel (“entrega das chaves”), ou que por qualquer forma expurgue ou mitigue a incidência da multa moratória respectiva, sem que idêntico benefício, com mesma duração, seja previsto para a mora do consumidor em relação a cada uma das prestações de sua responsabilidade.(...))

Declaração de nulidade de toda cláusula dos contratos de adesão da ré que fixe multa para o descumprimento de suas obrigações em percentual e bases inferiores àquelas impostas ao consumidor, por colocá-lo em desvantagem exagerada, bem como por ser incompatível com a boa-fé e a eqüidade (Lei 8.078/90, art. 51, IV). (...) (...)São Paulo, 12 de maio de 2010 paulo sérgio cornacchioni - 6° PROMOTOR DE JUSTIÇA DO CONSUMIDOR DO MINISTÉRIO PÚBLICO DE SÃO PAULO

Estamos de olho !!!
Dra Vanessa Baggio