180 dias de tolerância para entrega das chaves é cláusula ilegal também do ponto de vista do Ministério Público de São Paulo
Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.obraatrasada.blogspot.com
Desde 2003, o escritório BAGGIO ADVOCACIA vem defendendo a tese de que o prazo de tolerância – mesmo que previsto em contrato – para entrega das chaves ao adquirente é ilegal.
Em 2010, o próprio MP especialista em matéria de Direito de Consumo, através de ACP que corre perante a 5° Cível do Fórum João Mendes Junior do TJ de SP (n de ordem 1001/2010) destaca os motivos pelos quais o tal prazo deve ser rechaçado pela Justiça Brasileira.
A petição brilhante do Ilmo Promotor de Justiça do Consumidor Paulo Sergio Cornacchioni , por tratar a matéria de forma cristalina, direta e peremptória, merece destaque nos seguintes trechos :
“nesses negócios de consumo promovidos pela ré não há a fixação em contrato de prazo fatal para o cumprimento da obrigação principal dela, a fornecedora de consumo — a obrigação principal da ré consiste na entrega do imóvel ao consumidor, comumente designada como “entrega das chaves” (...)
Ocupa a fornecedora ré, de tal sorte, posição privilegiada em seu contrato de adesão, pois para sua obrigação principal — entrega do imóvel — não há prazo efetivo; e mesmo considerada a entrega para além da tolerância contratual, não há fixação de multa moratória com o mesmo rigor que se prevê sanção para a mora do consumidor. (...)
O que temos, em síntese, é uma contratação de adesão que privilegia o fornecedor, em detrimento do consumidor, que justamente é a parte vulnerável da relação jurídica (CDC, art. 4°, inc. I), colocado-o assim em desvantagem exagerada.
Essa prática comercial da ré é abusiva e ilegal. (...)
Enfim, intolerável juridicamente que a ré deixe de estipular prazo certo e claro para o cumprimento de suas obrigações, notadamente a obrigação principal do contrato, consistente na entrega do imóvel ao adquirente. (...)
Comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado. (...)
A ré, em seu contrato de adesão, ainda tem o desplante de estabelecer a exclusão dos efeitos da mora pela ocorrência (que chama indevidamente de “caso fortuito ou força maior”) (...). A submissão de qualquer empresa à fislicalização da Administração Pública é obrigação e não força maior. Submeter-se à lei e ao poder de polícia do Estado não pode render à ré ou a qualquer fornecedor de consumo a exoneração de obrigações para com seus consumidores.(...)
O Direito positivo não se compadece então com esta sorte de previsão contratual que estipula uma tolerância para a mora do fornecedor. A menos, obviamente, que o mesmo contrato preveja idêntica tolerância também para a mora do consumidor.(...)
O equilíbrio do contrato de adesão de compra e venda pressupõe a imposição de prazo para ambas as partes cumprirem suas respectivas obrigações, mediante instrumentos que documentem tais prazos, assim como a previsão de sanções, em desfavor das duas partes igualmente, para o caso de mora.
Mercê de todo o exposto, o autor pleiteia a procedência desta ação civil pública, com o acolhimento dos seguintes pedidos:
Declaração de nulidade de toda cláusula dos contratos de consumo da ré que a exonere de qualquer forma de suas responsabilidades por eventual mora ou estabeleça em seu favor qualquer tipo de tolerância para a mora na entrega do imóvel (“entrega das chaves”), ou que por qualquer forma expurgue ou mitigue a incidência da multa moratória respectiva, sem que idêntico benefício, com mesma duração, esteja previsto para a mora do consumidor em relação a cada uma das prestações de sua responsabilidade.
Condenação da ré à obrigação de não fazer consistente em doravante se abster, em todos os contratos de venda ou de promessa de venda de imóvel, de estipular cláusula que a exonere de qualquer forma de suas responsabilidades por eventual mora ou estabeleça em seu favor qualquer tipo de tolerância para a mora na entrega do imóvel (“entrega das chaves”), ou que por qualquer forma expurgue ou mitigue a incidência da multa moratória respectiva, sem que idêntico benefício, com mesma duração, seja previsto para a mora do consumidor em relação a cada uma das prestações de sua responsabilidade.(...))
Declaração de nulidade de toda cláusula dos contratos de adesão da ré que fixe multa para o descumprimento de suas obrigações em percentual e bases inferiores àquelas impostas ao consumidor, por colocá-lo em desvantagem exagerada, bem como por ser incompatível com a boa-fé e a eqüidade (Lei 8.078/90, art. 51, IV). (...) (...)São Paulo, 12 de maio de 2010 paulo sérgio cornacchioni - 6° PROMOTOR DE JUSTIÇA DO CONSUMIDOR DO MINISTÉRIO PÚBLICO DE SÃO PAULO
Estamos de olho !!!
Dra Vanessa Baggio
quarta-feira, 16 de novembro de 2011
sexta-feira, 11 de novembro de 2011
REPASSE NA PLANTA - CM-REPASSE E JUROS ANTES DAS CHAVE S- ILEGALIDADE
CORREÇÕES DE REPASSE NA PLANTA E JUROS ANTES DAS CHAVES SÃO ILEGAIS E O CONSUMIDOR PODE PEDIR DEVOLUÇÃO EM DOBRO
http://repassenaplanta.blogspot.com/
Por Vanessa Baggio
Advogada
Gostaria de compartilhar com os colegas advogados e com os leitores do blog uma brilhante Decisão de um Magistrado de Campinas abre precedente e explica a abusividade da cobrança dos “Juros no pé” ou “CM Repase”
A decisão pode ser usada em favor dos adquirentes lesados no Brasil !
Até que enfim uma “Justiça Justa” !! no caso da CM Repasse, os chamados “Juros pré-chaves” ou “Juros no pé”.
O Exmo Juiz CARLOS ORTIZ GOMES, de Campinas inaugura um novo tempo de respeito aos Direitos do Consumidor lesados por Construtoras no Tribunal de Justiça Bandeirante.
Seria bom que os colegas magistrados paulistanos pudessem se deter mais ao estudo dessa matéria - a fim de coibir tamanhos desmandos que estão ocorrendo com o adquirente que se organiza financeiramente para um preço e acaba pagando outro valor para a Construtora !!
Vale, portanto, divulgar trechos da decisão, em razão de seu brilhantismo:
114.01.2011.01607 - Declaratória (em geral) – ANTECIPAÇÃO PARCIAL DA TUTELA JURISDICIONAL.
- Vistos etc.
1. Trata-se de ação ordinária, por meio da qual os autores visam:
a) a entrega das chaves do imóvel que adquiriram da ré, em determinado prazo, sob pena de multa;
b) a obstar a requerida de reclamar as penalidades previstas tanto no instrumento de promessa de venda e compra e outras avenças, como no respectivo aditamento;
c) o reconhecimento da nulidade das cláusulas contratuais pertinentes: ao denominado “repasse na planta” e consectários, e “inadimplência - repasse na planta” e “c.m.”; à garantia hipotecária do imóvel pelas dívidas decorrentes de empréstimos feitos pela ré para a construção do empreendimento;
d) a condenação da ré na devolução do que foi pago a título de repasse na planta em dobro, com seus acréscimos.
(...) É o relatório do essencial. DECIDO.
A concessão da antecipação parcial da tutela jurisdicional é medida que se impõe. I. As múltiplas e criativas roupagens concebidas pela G.e outras “Gold”, e algumas outras empreendedoras, para elevar, indevidamente, a contraprestação a cargo do consumidor, no crítico e decisivo momento da entrega das chaves, não devem ser admitidas.
Desta feita, o curioso nome é “repasse na planta” e “c.m. repasse na planta” (fls. 94).
Em um determinado procedimento, do mesmo jaez, o advogado do consumidor, rotulou o expediente de “forca das chaves”. A expressão é um “instantâneo acabado” da oportunidade e da violência do procedimento.
Nesta fase do vínculo, a maior parte dos adquirentes está pagando aluguel, ao mesmo tempo
prestações do imóvel, quase sempre no esgotamento da capacidade financeira. Isso sem falar da enorme ansiedade para finalmente ocupar o sonhado imóvel.
Dessa forma, ameaça de obstar a entrega das chaves, caso o consumidor não se submeta à parcela (“barreira das chaves”), normalmente mina a resistência do comprador, que fará tudo para obter as chaves, até se submeter à condição leonina. É o dinheiro tomado na “bacia das almas” (“Situação dramática, desesperadora, crítica” - cf. “Caldas Aulete Digital” - www.auletedigital.com.br ).
(...)
Quando da oferta, os autores dentre outros elementos, analisados para aceitá-la, certamente, consideraram o preço formado e fixado pelas fornecedoras. Adquiriu-se o imóvel de valor “a”, porque era mais vantajoso do que outra oferta superior (v.g. valor “a” + R$ 20.000,00, ou “a” + R$ 30.000,00). Agora, a pretexto de promoverem a “preservação do equilíbrio econômico e financeiro” (fls. 87), as fornecedoras fazem justamente o inverso: elevam, sem razão, o deslocamento patrimonial a cargo dos consumidores.
Num ambiente de notável estabilidade econômica, não é imaginável supor-se que as experientes fornecedoras não sabiam ou não consideraram os elementos componentes do custo, para a formação do preço. Ilustrando, utilizando como exemplo o futebol, as fornecedoras querem alterar as regras do jogo, aos quarenta e quatro minutos do segundo tempo.
O acréscimo pretendido pelas fornecedoras é ilegal, (...) E os muitos nomes utilizados para o mesmo fim, com o intuito de se camuflar a verdadeira intenção, acaba, paradoxalmente, emprestando maior evidência à ilicitude do procedimento.
(...)
4) Parte mais fraca no contrato, não concordasse em ser espoliada, não receberia a autora as chaves, como colocou a fl. 3, teria que continuar pagando aluguel. Concordou, emitiu três cheques pelos valores correspondentes. Não os pagou - porque realmente não devia nada -, sem sucesso tentou impedir o protesto.
E agora, protestada, busca desconstituir o ato notarial correspondente e ser indenizada. Tem razão, o dano moral em situações dessa ordem tem lugar in re ipsa. Daí porque meu voto julga procedente também o segundo pedido, a título de danos morais condena a ré ao pagamento de cinqüenta salários-mínimos. (...)”.
O plus sob a roupagem de juros, igualmente indevidos, já foi rechaçado pela Colenda 1ª Câmara de Direito Privado, em v. Acórdão da lavra do eminente Desembargador Luiz Antonio de Godoy, sem divergência de votos(...)
(...)
Era exigível das fornecedoras uma conduta compatível com o dever que emana da cláusula geral da boa-fé objetiva (art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e 422 do Código Civil de 2002), vale dizer, de cumprimento dos deveres acessórios de conduta (do fornecedor): dever de informação; dever de colaboração e cooperação; dever de proteção e cuidado com a pessoa e o patrimônio da contraparte. As condutas das rés encerram um verdadeiro figurino ao avesso, vale dizer, um modelo do que não se deve fazer com o consumidor.
VII. Diante desse quadro, antecipo, em parte, a tutela jurisdicional, concedendo às rés o prazo razoável de cinco dias, contados da publicação desta decisão ou da ciência inequívoca, para que entreguem as chaves do imóvel descrito na inicial aos autores, sob pena de pagarem multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais), sem prejuízo da eventual determinação futura de imissão dos autores na posse do imóvel.
IX. Sem prejuízo, determino o comparecimento das partes, à audiência que se realizará em 22 de agosto p.f., às 15h00, para que prestem esclarecimentos sobre os fatos da causa, ex vi do art. 342 do Código de Processo Civil. Cumpra-se e Intimem-se. Campinas, 22 de junho de 2011. CARLOS ORTIZ GOMES Juiz de Direito – 114.01.2011.01607 - Declaratória (em geral) – CBD E OUTROS X G.- ANTECIPAÇÃO PARCIAL DA TUTELA JURISDICIONAL.
Parabéns ao colega advogado campinense que atuou no caso em favor do Consumidor, porque boas fundamentações levam a decisões juridicamente coerentes. A manifestação dele será muito bem vinda em nosso blog !
Vanessa Baggio – fonte : www.obraatrasada.blogspot.com , com informações do Tribunal de Justiça de São Paulo. Campinas, 22 de junho de 2011.
http://repassenaplanta.blogspot.com/
Por Vanessa Baggio
Advogada
Gostaria de compartilhar com os colegas advogados e com os leitores do blog uma brilhante Decisão de um Magistrado de Campinas abre precedente e explica a abusividade da cobrança dos “Juros no pé” ou “CM Repase”
A decisão pode ser usada em favor dos adquirentes lesados no Brasil !
Até que enfim uma “Justiça Justa” !! no caso da CM Repasse, os chamados “Juros pré-chaves” ou “Juros no pé”.
O Exmo Juiz CARLOS ORTIZ GOMES, de Campinas inaugura um novo tempo de respeito aos Direitos do Consumidor lesados por Construtoras no Tribunal de Justiça Bandeirante.
Seria bom que os colegas magistrados paulistanos pudessem se deter mais ao estudo dessa matéria - a fim de coibir tamanhos desmandos que estão ocorrendo com o adquirente que se organiza financeiramente para um preço e acaba pagando outro valor para a Construtora !!
Vale, portanto, divulgar trechos da decisão, em razão de seu brilhantismo:
114.01.2011.01607 - Declaratória (em geral) – ANTECIPAÇÃO PARCIAL DA TUTELA JURISDICIONAL.
- Vistos etc.
1. Trata-se de ação ordinária, por meio da qual os autores visam:
a) a entrega das chaves do imóvel que adquiriram da ré, em determinado prazo, sob pena de multa;
b) a obstar a requerida de reclamar as penalidades previstas tanto no instrumento de promessa de venda e compra e outras avenças, como no respectivo aditamento;
c) o reconhecimento da nulidade das cláusulas contratuais pertinentes: ao denominado “repasse na planta” e consectários, e “inadimplência - repasse na planta” e “c.m.”; à garantia hipotecária do imóvel pelas dívidas decorrentes de empréstimos feitos pela ré para a construção do empreendimento;
d) a condenação da ré na devolução do que foi pago a título de repasse na planta em dobro, com seus acréscimos.
(...) É o relatório do essencial. DECIDO.
A concessão da antecipação parcial da tutela jurisdicional é medida que se impõe. I. As múltiplas e criativas roupagens concebidas pela G.e outras “Gold”, e algumas outras empreendedoras, para elevar, indevidamente, a contraprestação a cargo do consumidor, no crítico e decisivo momento da entrega das chaves, não devem ser admitidas.
Desta feita, o curioso nome é “repasse na planta” e “c.m. repasse na planta” (fls. 94).
Em um determinado procedimento, do mesmo jaez, o advogado do consumidor, rotulou o expediente de “forca das chaves”. A expressão é um “instantâneo acabado” da oportunidade e da violência do procedimento.
Nesta fase do vínculo, a maior parte dos adquirentes está pagando aluguel, ao mesmo tempo
prestações do imóvel, quase sempre no esgotamento da capacidade financeira. Isso sem falar da enorme ansiedade para finalmente ocupar o sonhado imóvel.
Dessa forma, ameaça de obstar a entrega das chaves, caso o consumidor não se submeta à parcela (“barreira das chaves”), normalmente mina a resistência do comprador, que fará tudo para obter as chaves, até se submeter à condição leonina. É o dinheiro tomado na “bacia das almas” (“Situação dramática, desesperadora, crítica” - cf. “Caldas Aulete Digital” - www.auletedigital.com.br ).
(...)
Quando da oferta, os autores dentre outros elementos, analisados para aceitá-la, certamente, consideraram o preço formado e fixado pelas fornecedoras. Adquiriu-se o imóvel de valor “a”, porque era mais vantajoso do que outra oferta superior (v.g. valor “a” + R$ 20.000,00, ou “a” + R$ 30.000,00). Agora, a pretexto de promoverem a “preservação do equilíbrio econômico e financeiro” (fls. 87), as fornecedoras fazem justamente o inverso: elevam, sem razão, o deslocamento patrimonial a cargo dos consumidores.
Num ambiente de notável estabilidade econômica, não é imaginável supor-se que as experientes fornecedoras não sabiam ou não consideraram os elementos componentes do custo, para a formação do preço. Ilustrando, utilizando como exemplo o futebol, as fornecedoras querem alterar as regras do jogo, aos quarenta e quatro minutos do segundo tempo.
O acréscimo pretendido pelas fornecedoras é ilegal, (...) E os muitos nomes utilizados para o mesmo fim, com o intuito de se camuflar a verdadeira intenção, acaba, paradoxalmente, emprestando maior evidência à ilicitude do procedimento.
(...)
4) Parte mais fraca no contrato, não concordasse em ser espoliada, não receberia a autora as chaves, como colocou a fl. 3, teria que continuar pagando aluguel. Concordou, emitiu três cheques pelos valores correspondentes. Não os pagou - porque realmente não devia nada -, sem sucesso tentou impedir o protesto.
E agora, protestada, busca desconstituir o ato notarial correspondente e ser indenizada. Tem razão, o dano moral em situações dessa ordem tem lugar in re ipsa. Daí porque meu voto julga procedente também o segundo pedido, a título de danos morais condena a ré ao pagamento de cinqüenta salários-mínimos. (...)”.
O plus sob a roupagem de juros, igualmente indevidos, já foi rechaçado pela Colenda 1ª Câmara de Direito Privado, em v. Acórdão da lavra do eminente Desembargador Luiz Antonio de Godoy, sem divergência de votos(...)
(...)
Era exigível das fornecedoras uma conduta compatível com o dever que emana da cláusula geral da boa-fé objetiva (art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e 422 do Código Civil de 2002), vale dizer, de cumprimento dos deveres acessórios de conduta (do fornecedor): dever de informação; dever de colaboração e cooperação; dever de proteção e cuidado com a pessoa e o patrimônio da contraparte. As condutas das rés encerram um verdadeiro figurino ao avesso, vale dizer, um modelo do que não se deve fazer com o consumidor.
VII. Diante desse quadro, antecipo, em parte, a tutela jurisdicional, concedendo às rés o prazo razoável de cinco dias, contados da publicação desta decisão ou da ciência inequívoca, para que entreguem as chaves do imóvel descrito na inicial aos autores, sob pena de pagarem multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais), sem prejuízo da eventual determinação futura de imissão dos autores na posse do imóvel.
IX. Sem prejuízo, determino o comparecimento das partes, à audiência que se realizará em 22 de agosto p.f., às 15h00, para que prestem esclarecimentos sobre os fatos da causa, ex vi do art. 342 do Código de Processo Civil. Cumpra-se e Intimem-se. Campinas, 22 de junho de 2011. CARLOS ORTIZ GOMES Juiz de Direito – 114.01.2011.01607 - Declaratória (em geral) – CBD E OUTROS X G.- ANTECIPAÇÃO PARCIAL DA TUTELA JURISDICIONAL.
Parabéns ao colega advogado campinense que atuou no caso em favor do Consumidor, porque boas fundamentações levam a decisões juridicamente coerentes. A manifestação dele será muito bem vinda em nosso blog !
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terça-feira, 8 de novembro de 2011
QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ?
QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM
EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ??
Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.imovelatrasado.blogspot.com
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
• Devolução Integral SIMPLES ou EM DOBRO de todos os valores pagos, CORRIGIDOS e CAPITALIZADOS (em caso de distrato ou rescisão)
• Danos Morais (base de 9,3 mil a 82,6 mil *)
• Nulidade da “Cláusula de Atraso” – 180 dias (Caso Fortuito ou Força Maior)
• Nulidade da CM Repasse ou cláusulas que admitem cobrança de juros bancários antes das chaves.
• Multa por DIA de Atraso na Liberação das Chaves ou dos Documentos para o Financiamento
• Congelamento do Saldo Devedor do Financiamento
• Suspensão do Pagamento das Intermediárias e das Chaves
• Recálculo dos Juros cobrados no período Pré-chaves com devolução em DOBRO dos Juros Indevidos ou Amortização do valor do indébito no Saldo Devedor
• Indenização por Lucros Cessantes ou Reembolso de Aluguel, com base em 1% do valor atual do imóvel, POR MÊS de atraso.
• Multa de Mora de 2% do valor atual do imóvel, mais 1% por mês de atraso.
• Reembolso de Despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
• Devolução em DOBRO de Comissões de Corretagem, SATI, Aprovação de Crédito (TAC), Matrícula e Individualização e outras cobranças ilegais de intermediação imobiliária.
• Devolução em DOBRO de Taxas Condominiais cobradas antes da entrega efetiva das chaves.
• Abatimento no preço do imóvel em razão de entrega em desacordo com material publicitário ou problemas com a qualidade da Obra.
EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ??
Por Vanessa Baggio
ADVOGADA – fonte : www.imovelatrasado.blogspot.com
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
• Devolução Integral SIMPLES ou EM DOBRO de todos os valores pagos, CORRIGIDOS e CAPITALIZADOS (em caso de distrato ou rescisão)
• Danos Morais (base de 9,3 mil a 82,6 mil *)
• Nulidade da “Cláusula de Atraso” – 180 dias (Caso Fortuito ou Força Maior)
• Nulidade da CM Repasse ou cláusulas que admitem cobrança de juros bancários antes das chaves.
• Multa por DIA de Atraso na Liberação das Chaves ou dos Documentos para o Financiamento
• Congelamento do Saldo Devedor do Financiamento
• Suspensão do Pagamento das Intermediárias e das Chaves
• Recálculo dos Juros cobrados no período Pré-chaves com devolução em DOBRO dos Juros Indevidos ou Amortização do valor do indébito no Saldo Devedor
• Indenização por Lucros Cessantes ou Reembolso de Aluguel, com base em 1% do valor atual do imóvel, POR MÊS de atraso.
• Multa de Mora de 2% do valor atual do imóvel, mais 1% por mês de atraso.
• Reembolso de Despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
• Devolução em DOBRO de Comissões de Corretagem, SATI, Aprovação de Crédito (TAC), Matrícula e Individualização e outras cobranças ilegais de intermediação imobiliária.
• Devolução em DOBRO de Taxas Condominiais cobradas antes da entrega efetiva das chaves.
• Abatimento no preço do imóvel em razão de entrega em desacordo com material publicitário ou problemas com a qualidade da Obra.
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